最近有一个情况，就是“东北现象”。东北经济增长速度比较慢，一个重要原因是东北人口在流出，买房子的人不多，经济下来了。几年以后，我估计中国各个地方是争着要拉人的，把人拉来住在我这个地方，这样就有人买房子。

    我在农村搞调研，一位县长告诉我，到农村工作以后发现农民个个都是经济学家，账算得很清楚，有些人可能文化水平不高，但是不影响他的判断力。不要认为农民是非理性的，不知道以后日子怎么过。我们要充分尊重农民的智慧。

    城乡发展要有规划，但是规划也有对和不对的问题，最后用什么东西来鉴别？还是市场信号。

    中国经济进入新常态和城市发展进入新阶段以后，都呈现出一些新的特征，面临一些新问题。对此，要善做减法，经济发展要“去产能”，城镇发展要“去空置”。现在，我们城镇化过程当中也有一些东西多了，得减。

    城乡一体化发展中，有“三块地”。第一块地是工业用地。过去我们把它的价格搞得很低，有时候是零地价，有时候甚至还要补贴，为什么？吸引投资，投资之后GDP搞上去了，财政收入也跟着上去了。

    第二块地是商业和住宅用地。这块也要发展，但是比例是严格控制的。我们曾经做过一个研究，国内一线大城市北京、上海等，大概商住用地占整个用地的比重是23%-24%，而国际上的大都市，基本上是40%以上，甚至50%-60%.供地严格限制，很多人想进城，城里人也要改善住房，地价一定会升得很高，地方政府通过卖地就有了一笔可观的收入。这么多年地方政府就是靠这个办法来获取一些城市发展的资金。讲到农民进城以后成本谁支付，其实我们近些年城镇化的成本源于卖地收入，买房子的那些人交了一笔税，也就是支付了城市发展的成本。这样搞的结果是房价相当高。房价为什么高？不是因为砖头、水泥值钱，而是因为地值钱，地价高了。

    随着工业比重达到峰值，很多地方工业用地特别是开发区也多了，其数量之多和闲置状况令人震惊。在一些二三线城市，住房存量也出现严重过剩。但是即使多了，房价也难以下降，因为地价在那里撑着。结果是，农民兄弟们想进城，但因为房价高进不去，许多城里人买房也有困难。

    我们强调人的城镇化，这个“人”对城镇化有什么好处？最近有一个情况希望大家关注，就是“东北现象”。东北经济增长速度比较慢，一个重要原因是东北人口在流出，买房子的人不多，经济下来了。过去一些地方政府对农民工进城或者外地人进城，往往持一种“堵”的态度，你最好别来，你如果来我要设立很多门槛。“东北现象”给我们提示了一个很重要的信号，几年以后，我估计中国各个地方是争着要拉人的，把人拉来住在我这个地方，这样就有人买房子。以后土地财政不行了，主要靠房产税，人多了住房就多了，房产税的税源也多了。消费税也是重要税源。农民工进城以后，就是在创造需求，各种各样的需求有了，本身就可以带动一些产业。当然也需要其它产业的支撑。

    中央特别指出，不能再搞有碍于公平竞争的“政策洼地”，那块工业的政策洼地要填上去。居民住宅这块用地的比重可以适当放宽，让农民进城的成本低一点，为将来政府税收打下比较好的基础。还有一点很重要，房价低了，城市居民的生活成本降低以后，发展产业才有好的基础。现在东南沿海产业发生转移，是因为劳动力成本上升，一个原因是住的房子太贵了，为了维持生活费用，必须把工资开得很高，否则很多人不愿意在这里干。一定要降低整个商务成本，这样可以留住更多的产业，包括一些劳动力密集型产业，这类产业还会有竞争力。

    第三块地是农民的宅基地。我们过去一直担心，说宅基地不能动，动了以后万一哪天生活没有着落，去哪呢？会不会将来成为社会不稳定因素？经常举个例子，某某农民把地卖了以后，喝酒去了，喝醉了以后别的事都不管了。这种情况是有的，对此担心也有道理，但是我们回头看看，真正喝醉酒不顾其他的农民，100个里面有几个是这种情况？也就一两个。这种人在城市里也能找到，城市里醉酒的人也有。我们能不能因为这一两个农民不负责任，就说宅基地不能交易呢？我们知道，一个产品的真正价值体现出来，第一是产权要界定清晰，第二是一定要进行交易。交易以后才能显示应有价值。农民有什么值钱的东西？就那块地，但是不让它交易，那个价格能够起来吗？能够显示正常的价值吗？我们说要保护农民利益，连农民利益多大都搞不清楚，如何保护？所以，关于宅基地的问题，十八届三中全会已经指出，要进行交易试点，我认为这个步子可以迈得快一点。为什么？一定要相信大部分农民是聪明的。我在农村搞调研，一位县长告诉我，到农村工作以后发现农民个个都是经济学家，账算得很清楚，问题是看你给他什么样的环境和条件。农民是很聪明的，有些人可能文化水平不高，但是不影响他的判断力。不要认为农民是非理性的，不知道以后日子怎么过。在这个方面，我们要充分尊重农民的智慧。如果少数人或者个别人有非理性的问题，我们通过社会保障制度、救助措施或者其他办法解决。

    我最近注意到，相当多的城里人想离开市中心，找一块山清水秀的地方，在那里过过日子，盖一个房子，种一块地，也可以搞农业。其实就是资金下乡的问题。农民想进城，城里面的人也可以下乡。像上海这种大都市，还是要吸引更多的人，因为这个地方要素产出率还是最高的。但是，并不意味着大家都挤到陆家嘴那个地方去，在北京不是说都挤到二环之内。我们现在问题是，这些地方挤的人太多。实际上，我们现在要发展的是城市圈、城市带，其中既有大城市，也有中等城市，还有大量的小城镇。目前的农村，有些地方将来会成为城镇，比如处于交通要道的地方，称之为“就地城镇化”。我们能不能开一个口子，让城里的资金下去，资金去了以后农民的房子价格能够上涨，收入可以增加。大城市特别是核心区的一些人，愿意向外走，到中小城镇去休闲养老，环境改善，生活成本也会低一些。中等城市重点搞制造业，像上海这些大城市主要是搞高端服务业，彼此会有分工，形成较为均衡的布局。城镇结构需要做这样的调整，农民的宅基地必须动起来，在动的过程中使这块地的价值得到充分体现，这才叫真正保护农民的利益。

    总的来讲，“三块地”的问题，都是市场没有发挥决定性作用，都有行政干预，是一种扭曲。客观地说，过去30多年时间里这种扭曲是起到积极作用的。我们的城镇化取得很大成绩，体制上还是有长处，或者说有优越性，否则道理也讲不通。但是时过境迁，进入新常态，有些做法应该调整一下了。还是十八届三中全会讲的那句话，在城乡发展的过程中，包括土地、资金、人员在内的生产要素配置，市场可以发挥决定性作用的。城乡发展要有规划，但是规划也有对和不对的问题，最后用什么东西来鉴别？还是市场信号。我想，这个问题解决好了，就会创造出巨大的需求。（作者为国务院发展研究中心副主任）