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着眼供给侧推进房地产去库存
陈正源
//www.workercn.cn2016-03-17来源:贵州日报
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  十余年来,房地产供给量的大量扩张,导致库存巨大。房地产去库存,是一个必须搬走的大石头。

  强化职能管理,重视人民群众住房需求。住房是基本民生,是居民生活的大件消费,职能部门应积极加强对房源供给的管理。一要适度减少或停止商品房新建用地审批,从源头减少新增住房供给。二要摸清住房库存底数。建议省会城市以区为单位、县级市和县城以县乡两级为单位,在同级住建局分别成立房地产去库存专项办公室,强化同级住建局宏观调控房地产业的职能。对本辖区范围的商品房进行全面申报、登记、清理、汇总,彻底摸清底数,并绘制详细的电子图版。这样也便于需求者有一个具体可靠的地方寻找、发现房源,并能对房源进行比较和选择,减少群众为买房遍地跑、到处找的麻烦。这个“去库存办公室”还可以为市民房屋置换提供便利。

  跳出救市思维,充分尊重市场规律。房地产与金融机构和政府部门利益联系交汇极多,容易形成相互绑架的利益格局,极易出现“有困难就救市”的思维,从而扭曲市场规律、出台一些短期效益长期不利的政策措施,给未来发展埋下隐患。

  鼓励房企降价,把不亏或少亏作为去库存的底线。商品市场不可能只赚不亏,有赚有亏是市场的自然规律,商品房也不得例外。房地产大量库存,根本原因在于“房价持续企高、购买力严重不足”。在商品房里,开发商不应该再继续赚取高额垄断利润,而应该只是赚取因规模经济而形成的规模利润。所以去库存的关键,还在于开发商主动降价。开发商应充分认识到卖方市场已经彻底转向买方市场的现实,放低价格底线。

  适度调整经济政策,促成更多交易机会。一是有必要全面解除限购政策。几年前实施的商品房限购政策,在北上广等一线城市有一定作用,但在二三线城市意义不大。二是金融部门要推出更惠民政策。要通过增加住房贷款比例,缓解居民支付压力;通过降低首付比例,增加购买可能性。三是适度调整财政政策。可考虑通过转移支付等方式,对农民工购房实施适度财政补贴,增强购买积极性;降低交易税率,减少居民购房负担。

  疏通去库存出口,为搞活流通开辟新渠道。一是政府收购冲抵公租房。政府可以适当收购商品房作为公租房,但是只能按照成本价收购而不能按照市场价收购,还要防止交易中的寻租行为。二是培育新的“刚需”市场。从完成城镇化的人口转移规模看,依然有巨大的刚需市场。切实解决农民工户籍问题,培育刚需市场很重要,但关键是真心真意站在农民工的立场考虑问题,对有意愿迁居城镇的农民工,除了户口外,还必须积极提供各种方便。三是探索半产权交易模式。提倡租购协同的灵活交易模式,“能租就租、能购就购”,不一定像过去一样,完完全全买断住房的所有权。四是调整供给结构。结合我省大旅游、大健康等产业迅猛发展的态势,可转换现有部分房地产库存的使用功能,改建成旅游度假、餐饮、养老产业等使用功能,这是一个巨大而长远的市场。五是房企可以将库存和扫尾移交给政府部门设立的“去库存专项办公室”,由其代管代售代租。适当库存和销售扫尾,是交易市场的正常现象,移交管理可以降低库存交易成本。(作者为民建贵州省委经济委员会副主任,经济学教授)

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