红色的官印代表了不动产产权的合法、正统、安全，既保障了国家的税收，又保证了不动产交易的安全，还促进了交易效率，后来慢慢深入人心，将合同上的红色印章铺演成红皮的证书，成为喜庆的符号隐喻。

　　房产证，又叫房地产权证，现在统一叫不动产权属证书。按照民法典第217条规定，这是权利人享有不动产物权的证明。如果是自己合法建造的房屋，按照民法典第231条，修好了，物权就产生了。但还得去登记机关进行产权登记，拿回红色的本，才算万事大吉，成为完全的、自主的、真正的所有权人；如果是买别人的，或者继承父母的，或者结婚后要在配偶的产权证上加名，都得到不动产登记机关进行变更登记。

　　红皮本之外，还有一种绿皮本，那就不是完整的所有权，可能就是经适房之类的，国家还有产权在里面。权利人除了居住，不能出租、出售，抵押也严重受限。除非哪一天从国家手里买回所有产权，绿皮本才能换成红皮本。

　　产权证为什么用红色？很多人认为置业是家庭大事，是彩头。按照皮尔士的指号学（semiotics）理论，红色在中国代表的就是吉祥如意，所以有红包，有大红灯笼，有大红对联，结个婚还得穿大红衣服。

　　这种解释符合中国颜色崇拜的一般规律，可惜这仅仅是后来的一种社会性语境化（social contextualization）解释，而不是本源性解释。

　　推本溯源，产权证之所以是红色的，和宋代的不动产登记有关系。

　　我国最早的不动产登记制度成形于北宋。宋太宗时期，历经晚唐五代战乱，很多不动产权利人手里的合同要么遗失，要么毁损，至于唐代官府的授田证明更找不到了。后来，外出逃难人的后代回老家，房子、土地都还在，但都被别人占了。要取回来，可以，拿证据来。你造假合同来忽悠我，我就拿假合同来对抗你，一时之间，民间假合同满天飞，纠纷不断。

　　这时候，有个叫赵孚的大臣上书献计，要平息争端，就必须明晰产权。宋太宗一看有道理，立马颁旨：凡是不动产买卖、抵押、设典统统都要写四份一样的合同，一份给出卖人，一份给买受人，一份提交商税院，一份交本地县衙门。同时，官府对每一项不动产交易都进行详细登记，形成了最早的不动产登记簿，后来就有了著名的砧基簿，全面记载户主、田产面积、来源等土地房产信息，还配有地形图；再后来就演化为明代的鱼鳞图册，成为不动产确权和解决不动产权属纠纷的最权威依据。

　　换言之，从北宋初期开始，一改唐代的授田制，土地进入市场化配置阶段，土地房产可以自由交易。老百姓的不动产产权证据有两个：一个是自己保存的合同；一个是官方统一的不动产登记簿。两者必须一致，如果不一致，和今天民法典规定一样，原则上只能以官方登记簿记载为准。

　　如此看来，官方确实是为老百姓干了件好事、实事。但赵孚也好，宋太宗也好，推行统一的不动产登记制度，除了便利百姓、解决纠纷之外，还有一个更重要的目的：收税！

　　土地房产是国家财税的重中之重。为什么宋初要求将四份合同全部提交官府？因为那不仅是产权证明，还是纳税的依据。只有交完税，官府才会在合同尾部黏上一张税单，盖上红彤彤的大印并录入统一的登记簿。从此，合同不仅是交易的证明，也是产权证明，相当于今天的产权证！这一类合同统称“红契”或“赤契”。

　　按照宋代法定税率，田宅交易税大约是4%。如果不想出这笔钱，要逃税，合同上就没有官印，叫“白契”“草契”，不仅不能成为产权证明，反倒成了违法的证据。

　　红色的官印代表了不动产产权的合法、正统、安全，既保障了国家的税收，又保证了不动产交易的安全，还促进了交易效率，后来慢慢深入人心，将合同上的红色印章铺演成红皮的证书，成为喜庆的符号隐喻。而白契、草契最多也就是个小产权，居住没问题，但随时都可能被籍没、被罚款，还没法上市交易。

　　后来，王安石改革，为了防止不动产税收跑冒滴漏，他的助手吕惠卿就搞了个“手实法”，家家都得按照官府颁发的统一格式如实进行填写不动产登记表，还得按照市场价估值估价，然后作为国家征税的依据。这应该是世界上最早的财产申报和税务申报制度。

　　但谁不愿意少缴税，瞒报漏报不报又能怎样！这低估了吕惠卿的智商。因为手实法还有一个杀手锏：填写的表格要进行公示，官府鼓励人民群众积极监督，踊跃举报，一经查实，可以得到罚款三分之一的奖金！

　　这诱惑太大了，但损失更大。谏官范百禄形容说，手实法推出，“家家有告讦，人人有仇怨”，礼义廉耻，全盘扫地——东家告西家，左邻告右舍，亲家告亲家母，分家后叔侄之间也相互举报，不仅财产没了，亲情友情全没了，留下的就是无穷无尽的冤仇。苏东坡写信给宰相韩绛，认为这是典型的要钱不要脸，扰乱百姓，败坏风俗。

　　手实法很快停止了，但国家在不动产买卖合同上粘附红色的税单的传统一直流传下来，最后变成了大红的产权证书。

　　（作者系广州大学法学院教授，不动产研究院研究员）