原标题：学区房“神话”破灭？（主题）

两年血亏近300万，中介称“跌回2017年”，上海顶流学区房溢价正在消失……（副题）

坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房，如今也待价而沽。就在两年前，这片房龄近30年的二手房，单价还在对标豪宅“汤臣一品”和“世茂滨江”。

日前，网传“两年血亏300万，上海福外学区房1000万直接跌价到600万”，记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

跌回2017年

“价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介张利萍（化名）对每经记者说。她向记者推荐了一套梅园四街坊的三室一厅70平方米房源，目前挂牌价670万元，单价95700元/平方米。

由于四街坊是梅园片区一、二、三、四、五、六、七街坊中最贴近世纪大道地铁站、紧邻商场的，所以价格还算比较坚挺，但即便如此，和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌300万元并不夸张。

另一位链家工作人员宋奕（化名）通过微信向记者推荐了几套房源，当前的挂牌价格全部低于链家的“核验参考价”60万元，并且还能坐下来谈谈。根据他的经验，如果房东着急卖，大约能再降20万-30万元。近期图中房源已经成交，最终成交价格670万元，单价不到96000元/平方米，从历史成交来看，的确接近2017年前后的成交价格。

这一切来得非常快。就在上半年，该小区仍然有单价10万-12万元/平方米的网签记录，随着二手房遇冷，学区房的泡沫快速挤出。上海中原地产市场分析师卢文曦接受记者采访时表示，现在大家对学区的期待明显降温。此前梅园新村片区的房源，最高单价超过20万元/平方米，直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。上海调整入学政策，再叠加市场、房屋本身的因素，所以大家对于是否要选择学区，产生了一定分歧。

只剩“地段价”

几位中介都提及，客观来看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，被挤得更干了。

事实上，地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的几个单学区的学区房跌幅更大，同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，10月网签单价已经跌破8万元/平方米。据张利萍介绍，明珠小学学区房现在每平方米已经跌到7万多元了。

“这个片区已经没有学区溢价了”，张利萍给了个更贴切的形容，现在的价格是“地段价”。“这一片区的房子本身在上涨过程泡沫就非常明显，现在挤泡沫的这个过程，让学区和非学区的溢价有进一步缩小的迹象。”卢文曦强调。

不过，10月份上海二手房成交量回落，前10个月累计平均价格却同比上涨。据上海链家研究院的监控数据显示，前10个月全市二手房成交均价40352元/平方米，同比增长3%。10月份全市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%；值得注意的是，成交均价40670元/平方米，环比下降3%，同比增长3%。

从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在8月份的水平。卢文曦分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。

而上海的市场基础规模仍在，成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的10月份上海二手房成交从总价段来看，今年前10个月，300万元以上的成交占比增加，其中，400万-600万元的占比11.9%，增加1.1个百分点。

那么，市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力？卢文曦指出，还是要具体问题具体分析，市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是外环以外压力就比较大，任何产品都是有生命周期的，远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来的价值会慢慢减少，跑输大盘的概率比较大。据每日经济新闻

评论

学区房价格大跌

让炒作泡沫现出原形

当前，在全国房地产市场普遍疲弱的背景下，很多地方的房地产价格，都出现了较大幅度的回落，相比之下，一线城市的房地产价格似乎更为坚挺。可是，上海很多学区房，却同样出现了价格大幅下跌，甚至直接跌回5年前。学区房的骤然降温，与当初的学区房猛火爆炒，其实是一枚硬币的两面：炒作时热度更大溢价更高，回落时缩水幅度当然也会更大。

某种意义上，当房地产价格下行时，最先扛不住的，往往就是那些价格泡沫最多的。这和股市炒作是一个道理。因此，学区房价格大跌，呈现出的景象，其实是学区房价格“水淋淋”的事实；于是，在楼市疲态尽显时，率先现出了原形。这也正好印证了那句话：当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。

房地产本身不是独立的市场，与交通、教育、政策和人口导入等多个方面相关，当某个变量发生改变，自然也会导致市场信息的变化，从而影响需求量。因为义务教育一位难求，学区房炒作由来已久。相比其他的房价影响因素，学区房无疑最具炒作潜质，在市场上被堆叠出了惊人的价格，呈现出一种畸形病态。很多房子受人关注的，已经不是最起码的居住功能，哪怕完全不能住人的老破小，只要能够绑定学区，也会成为市场上的香饽饽。

学区房的天价，让出发点很好的“就近入学”，变成了实质上的“就富入学”。公共教育未能更好谨守公平底线，让学区房炒作大行其道。2022年9月发布的《上海蓝皮书-上海社会发展报告（2022）》显示，民办学校摇号政策实施后，市民对优质公办学区房需求增加。2020年3月上海市学区房的找房热度增加60%，高于普通小区，主要是由于公办学校的确定性相对更高，一些处于中上等水平的学校对口的学区房重新成为家长们关注的对象，使得购房需求增加。

在此背景下，上海一些区实施了多学区划片政策，增加学校与住房之间对口的不确定性，对抑制学区房炒作有显著影响。上海学区房降温，也与上海努力推行的教育均衡政策有关。这充分说明，解决天价学区房问题的关键钥匙，其实掌握在教育政策制定者的手中。抑制学区房炒作，教育部门责无旁贷。当学区房价格被打回原形，不再成为楼市重点炒作概念，那才是教育公平的象征。

义务教育的均衡发展，不只是要在硬件投入方面更多偏向普通学校，关键是要让优秀师资力量能够在不同学校之间真正流动起来。当包括名师和校长在内的义务教育优秀师资不再专属于某个或者某几个学校，而是能够在区域内不同学校之间不定向流动，校际间的师资力量差距随之减小，代价高昂的择校自然会相应减少，学区房的过高溢价也便不复存在。

据九派新闻