中国经济时报记者 周雪松
中央经济工作会议提出,明年的重点任务之一,是有效防范化解重点领域风险,牢牢守住不发生系统性风险底线。会议要求稳住楼市,持续用力推动房地产市场止跌回稳。
原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时表示,必须加大保障性住房(以下简称“保障房”)建设力度才能够稳住楼市,促进房地产市场平稳健康发展。
稳楼市任务依然艰巨
中国经济时报:中央经济工作会议提出稳住楼市,您有什么建议?
孟晓苏:从国家统计局公布的数据来看,2024年1—11月份,从房地产投资、房屋施工面积和竣工面积来看,同比下降都超过10%。同期,新建商品房销售面积86118万平方米,同比下降14.3%,其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元,下降19.2%,其中住宅销售额下降20.0%。从这些数据来看,稳楼市的任务还很艰巨。
9月份以来,中央出台了一揽子增量政策。前不久,政策又不断加码。中共中央政治局会议提出,要稳住楼市股市。中央经济工作会议也强调,持续用力推动房地产市场止跌回稳。有的一线城市出现回暖,个别项目销售比较火爆。但是,从整体市场看,楼市的恢复是一个很长的过程,至少要到明年下半年才能做到止跌回稳。这还要看各地是否能够加大力度建设保障房。
2021年是楼市高点,全年新房销售额18.2万亿元,新房销售面积近18亿平方米,土地出让收入8.7万亿元,地方财政也比较宽裕。第二年销售额就相差了近5万亿元,这几年楼市持续下滑,很难再回到历史高点。我的建议是加大保障房建设力度,促进楼市止跌回稳。
中国经济时报:中央提出“加强超常规逆周期调节”,您对此有什么看法?
孟晓苏:面对持续低迷的房地产市场,采取超常规的政策措施是必要的。我与几位经济专家2022年就建议,对房地产业要采取“超常规”的政策措施。这轮房地产市场持续下跌到如此之深,主要不是周期性的问题。应及时加大保障房建设力度,补上商品房市场下滑形成的缺口。现在政策调整方面,需要按照中央要求加强超常规的措施。特别是应该着力解决保障房供给不足的突出问题。
保障房供应要加大
中国经济时报:作为原国家房改课题组组长,您参与了1998年房改的政策设计,当初对商品房和保障房比例是怎么规划的?
孟晓苏:1998年房改促进了住房商品化,同时兼顾保障房建设,借鉴了国际经验。原来我国实行福利分房制度,由于没有市场支撑,各个持有住房的单位连房屋维修基金都支付不起,人民群众居住条件无法改善,出现全面蜗居的情况。住房制度改革把住房商品化引入到住房建设与分配领域,从此在市场经济的推动下,房地产市场快速发展,各项资源争相进入商品房市场,才取得城镇居民“居者有其屋”的成果。
房改方案同时提出,政府要承担保障性住房建设职责,大城市和部分中等城市要建设保障房,而且要通过商品房市场弥补保障房建设经费的不足。截至目前,我国建了大约3.8亿套城镇住房,加上城镇居民的“小产权房”总共约有4.5亿套住房。而保障房建设严重不足,在不少年景保障房投资只占住房投资的3%—5%。自2008年起国家启动“保障性安居工程”,“十二五”期间建了3600万套保障房,主要是棚户区改造,一度缓解了保障房供应不足的矛盾。但总体来说,保障房供应不足是明显的。
中国经济时报:在您看来,现在保障房需求还有多大?
孟晓苏:我国目前城镇户籍人口是6.8亿,而城镇常住人口为9.3亿,两者的差距有2.5亿人。人口差异的主体为新市民,主要就是进城就业的农民。再加上“农村留守儿童”4100多万,达到2.9亿多人,大约是1.1亿个家庭。这些家庭多是普通劳动者家庭,属于中等和中低收入群体,应该享受保障房待遇。各地提出的“保障房已经应保尽保”,只是针对现有户籍人口而言,没有覆盖到常住人口。按照我国居民家庭人口平均为2.6人计算,保障房约有1亿套的缺口。这还没有计算上不断产生的城镇年轻人新家庭对保障房的需求。
如果按城镇户籍人口计算,或许可以说保障房够用了,但是如果按城镇常住人口计算,则能看到保障房供应明显不足。
增强群众的获得感
中国经济时报:您对“十五五”房地产发展有什么建议?
孟晓苏:现在房地产市场在向着止跌回稳的方向发展,刚需还没有完全启动,主要原因就是保障房供应没有跟上。“十五五”房地产发展重点是构建房地产发展新模式,这种新模式就是“市场+保障”的住房供应体系,也就是要坚持“住房双轨制”,其中的关键就是保障房建设。
从2023年中共中央政治局两次会议、国务院14号文件、2023年年底中央经济工作会议,到今年党的二十届三中全会、9月份中共中央政治局会议,从中央层面强调保障房建设就有六次之多,足以看出中央对保障房建设的重视。
我认为,在商品房建设方面,主要是提高品质,在目前库存比较大的情况下,要合理控制新增房地产用地供应,对房地产交易行为在政策上不要限制,交给市场让其正常发展。在保障房建设方面要加大力度。可以把1亿套保障房建设时间缩短到十年完成,每年要供应1000万套。其中少部分可以通过实施城中村和危旧房改造、盘活存量商办用房等方式进行归集,更多保障房需要建设。每年要新建保障房约800万套,才能补上目前的缺口。
中国经济时报:建1亿套保障房钱从哪里来,怎么算这笔账?
孟晓苏:中央经济工作会议要求,增加发行超长期特别国债,持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用,扩大投向领域和用作项目资本金范围。这实际上对保障房建设资金的筹集给予了政策支持。保障房可以通过出售回收资金,且可以做到投资较快循环。如果成本按5000元/平方米,每套100平方米计算,每年建1000万套保障房需要投资5万亿元。这笔投资对于建筑业、建材业、家具家电等180个产业的重新活跃与恢复就业,都会有很好的影响。
保障房售价只有商品房价格的1/3或一半,像在北京这样的特大城市,土地划拨与不摊入城市基础设施费用的保障房,土地成本与建安成本仅在2万元/平方米左右,是同等地段商品房价格的三分之一,工薪家庭承担得起。如果每年考虑新建800万套保障房,每年需要投资4万亿元,其中80%可以用银行贷款,资本金只需要0.8万亿—1万亿元。可以用国债与地方专项债分担。一般两年左右就可以回笼资金,后续七八年就可实现良性循环,无需再追加太大的投资,还能带动一大批相关产业发展。更为重要的是,发力保障房建设,能够精准造福广大普通家庭,增强人民群众的获得感与幸福感。
亿万职工的网上家园
关于我们 |版权声明 | 违法和不良信息举报电话:010-84151598 | 网络敲诈和有偿删帖举报电话:010-84151598
Copyright © 2008-2024 by www.workercn.cn. all rights reserved