随着房地产调控新政对市场影响逐渐加重，楼市成交量锐减，高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。５月以来，北京豪宅逆势而动，记者对此进行了调查。

狂涨价 ： 成本仅四万售价三十万

想描绘北京豪宅价格步步高涨路线图，很大的一个章节要写到位于北京西三环内的钓鱼台７号院。

２００９年７月２１日开盘时，以７．２万元的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第１季度，每平方米销售均价突破８万元，３季度已达到１０．３５万元。开盘后一年多的时间内，在北京市豪宅均价排行榜中，钓鱼台７号院稳居榜首。

不过，钓鱼台７号院似乎并不满足于北京最贵。

北京市房地产交易管理网５月的数据显示，该楼盘刚刚公布了一批拿得销售证的现房，其中３号楼为３０万元／平方米，１号楼和４号楼为２０万元／平方米，２号楼为１８万元／平方米。这不仅是目前北京最高的价格，也是中国内地可公开查询的单价最高项目。

从７万多元／平方米涨至３０万元／平方米，仅用了不到两年时间。分析人士指出，该楼盘成本最高很可能在４万元／平方米以下，仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。

北京市住房和城乡建设委员会３日宣布，已暂停该项目２３套定价过高房屋的销售，并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

久囤地 ： 地价两千多房价十余万

在上市的两年时间内，钓鱼台７号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中，唯一一次星光暗淡，是２０１０年８月１４日，位于王府井区域的霞公府以均价１０．７９１万元／平方米开盘，取代了前者成为北京豪宅新贵。

不过，与堪称天价的房价相比，霞公府的地价却廉价得难以想象。

记者从北京市国土资源局获悉，该项目２００５年已拿地，当时这一地块的规划建筑面积为２６万平方米，土地成交价为５８０３０万元，即楼面地价仅有２２３２元／平方米。

尽管不排除另有拆迁等费用，但这一地价与其所在的王府井板块相比，无疑极不相称。北京市国土资源局的数据显示，２００３年时，北京海淀区部分项目的楼面地价就已高达２０００元／平方米，而如今，２２３２元／平方米的楼面地价，至少要在北京六环以外去找了。

凭借分期开发策略，经过５年多的蛰伏，该项目经历了２００７、２００９年两波房价上涨高峰，至２０１０年上市时，项目已卖至１０万多元／平方米。

一位业内资深人士表示，分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒，享用因土地增值带来的暴利，是整个房地产行业的潜规则。

撬地球：５０００万元“运作”到１５０亿元

在北京市长安街与西大望路交会处东南角，有一个庞大的立志要成为中国最高端的房产项目正在进行最后阶段的施工，这就是总建筑面积高达２３万多平方米的长安８号项目。按照该项目目前售价每平方米７万多元来计算，其市值最少为１５０亿元。

但是，谁能想得到，这个项目的启动资金只有５０００万元。

２００４年，北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安８号地块，占地面积为２．７４５万平方米、规划建筑面积２３．２９万平方米。

据上市公司天鸿宝业当年的公开资料显示，耀辉置业的净资产不到３０００万元，注册资本只有５０００万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目，无疑困难重重。

起初，王府世纪将耀辉置业６２％的股权以３１００万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。尽管耀辉置业买地的投入是个谜，但从这个数据也可以看出，获得土地使用权的耀辉置业，当年市值仅５０００万元。随后，天鸿宝业通过银行贷款等资本腾挪术，为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元，项目顺利启动。

合作中途，天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市，首开股份又继续为该项目注资，运作了一段时间后，因产品定位等问题首开股份决定将其转让，买家是奥园地产。

后续阶段，奥园地产又为该项目注入大量资金，提供偿还欠款、建设装修的费用，奥园地产一位高层人士对记者表示“是看中了其地段优势”。

通过合作买家的不断更迭和资本运作，长安８号目前基本建成，已上市销售。虽然一开始耀辉置业资金实力有限，但其撬动的建设开发资金高达数十亿元，最终项目市值高达１５０亿元。 (据新华社北京６月６日电)