读者来信

编辑您好！

我有一套住房对外出租。去年5月，租赁期届满前一个月，我询问租户李某是否续租，李某表示要先续着。之后我们双方曾多次沟通过腾退房屋或续签合同的事宜，均因李某自身原因既未腾房亦未续签合同，在此期间，李某仍租住在我的房屋内。之后李某出现拖欠房租的情形，我多次通过微信、电话、短信等方式催促李某缴纳房租并搬离出租房屋，李某始终未缴纳房租，也未搬离。

去年11月，我再次电话联系李某催促缴纳拖欠房租，并要求其腾退案涉房屋，否则将采取停水停电措施。并于三日后向李某微信发送书面通知函，将书面通知函张贴于租住房屋。上面明确载明我与李某的租赁关系于当月解除，责令其于30日内搬离涉案房屋，如逾期未搬离将采取停水停电措施，并附上了李某所拖欠的租金数额清单。但李某始终未予理睬。之后物业在我的要求下对房屋停了几天水电。

事后，李某同意解除合同并腾退房屋，但表示希望给予合理时间准备。同时他还提出，其在冰箱中存放了大约150克虫草，因停电导致虫草泡水后无法食用。要求我赔偿其损失103488元，但他未提供原始购买凭证或实际存放虫草的相关证据。

请问李某的损失应该由我赔偿吗？遇到租户到期不续租、不搬离的情况，我可以停水停电吗？

北京 老丁

为您释疑

老丁您好！

根据相关法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

根据您的描述，您在去年11月要求解除合同并腾房，承租人李某亦表示同意，因此你们双方之间的房屋租赁合同关系解除，李某应当腾退房屋交还给您。

关于李某索要赔偿的请求，李某多次违反双方协商的约定，未签订续租合同或腾房，且在多次催告后仍未按期缴纳租金，您采取断水断电措施之前已经提前通知对方，并无不当。另外，事先您并不知道李某在房屋内存放虫草，李某亦未提交购买的相关证据证明存放了虫草，且即使李某在房屋内存放了虫草，在被提前告知停水停电后其亦有自行防止损失发生的义务，因此，他的损失应由其个人承担。

民法典第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。出租人在房屋租赁合同终止后承租人拒不交还房屋的，承租人占用房屋不具有合法性，出租人没有义务为承租人再提供状态良好的房屋，采取的停水停电措施可以认为属于出租人的自助自救行为而不属于侵权行为。但出租人采取的自助自救措施应控制在合理的限度和范围内，应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，包括事先通知物业使用人、承租人、给予合理的准备时间，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。因此，也提醒您，作为出租人，停水停电可为但需慎为，房东止损要有度。

北京市东城区人民法院法官助理 张慧蓉