“住房消费”是影响当下我国居民消费力的一个重要变量——

科学引导住房消费才能扩大内需

《住房消费与扩大内需》，高波等著，人民出版社出版

　　近年来，房地产市场一直是我国经济领域的焦点所在，它是实体经济与虚拟经济的结合体，是供给侧与需求侧改革的交点，是管窥和解决我国经济痛点的关键环节。多年来，学术界对我国的房地产问题进行了深入和全面的研究，形成了丰硕成果，《住房消费与扩大内需》即是其中之一。本书的最大特点是把居民住房消费这一问题置于中国经济进入新常态的背景下，搭建了由科学引导住房消费而扩大内需的研究框架。

　　研究了“住房消费”对扩大内需的机制效应和政策效果的影响

　　国内消费需求能否真正扩大，取决于居民消费力和消费品的供给水平，住房消费是影响当下我国居民消费力的一个重要变量。本书深入研究了住房消费影响扩大内需的机制、效应和相关政策效果。这是一个独特的视角，也是一个不容忽视的研究领域。

　　在机制论证方面，从居民选择角度研究了住房消费对消费结构升级以及对扩大内需的影响。作者构建了预期均衡价格模型，测度大中城市房地产价格泡沫度。在此基础上，论证了高房价对农业转移人口和缺少自有住房的城市居民消费的抑制，将传统城镇化道路下农业转移人口无法彻底融入城市的困境与农村住宅投资持续膨胀联系起来，解释了农户的住宅投资热情。本书明确提出：居住融合、城乡一体的新型城镇化道路，是促进住房消费和内需扩大的重要路径。本书研究发现，面对买租选择，居民多倾向于前者，这导致房价租金比升高，而城市居民收入差距扩大是引发房价租金比升高的主要因素，因此建议完善收入分配制度和不断缩小收入差距，加强房价预期管理，培育住房租赁市场。

　　在效应分析方面，研究了住房消费对经济增长和居民生活的影响，以及现实中人们对住房的消费功能和财产功能的权衡。作者分析了住房消费对总产出的贡献、房地产价格波动对家庭财产配置及居民生活水平的影响。本书引入遗产的时变特性，拓展了生命周期理论模型，证明了遗产动机的存在会抑制住房财富效应的发挥，进而阻碍“以房养老”，建议采取渐进式“以房养老”模式，稳定住房市场。

　　在政策评估方面，重点分析收入分配政策、土地政策、财政政策和货币政策等对住房消费及扩大内需的影响效应。本书对收入分配、总需求与城市居民住房支付能力之间的关系做了深入探讨。作者研究发现收入差距扩大不利于内需的扩大，且导致房价的高涨和住房市场的挤出效应；土地财政通过住房消费扩张的传导，引起居民最终消费支出的增加；而积极的财政政策可促进居民住房消费；货币政策对住房消费及扩大内需的政策效果存在很大的区域差异性。因此，建议在共享理念指导下推进包容性增长，实现公平发展，促进住房市场的良性发展和经济的可持续发展。为提高财政政策的有效性，则需优化财政支出结构，推进公共服务均等化，特别是促进基本公共服务在东中西部之间、大中小城市之间、城乡之间均等化分布。而货币政策的实施则需要高度重视其传导机制问题。

　　探讨了限购、限贷政策对住房消费及扩大内需的影响

　　本书还探讨了住房保障和一些限制性调控措施，如限购、限贷政策对住房消费及扩大内需的影响。作者通过研究发现，住房保障不仅有利于提高低收入者的福利，而且因住房需求分流而抑制了商品住房价格。在房地产市场严重偏离均衡状态时，采取限制性调控措施有利于房地产价格回落，但对市场的自我矫正机制会产生伤害，因而须审慎选择，并根据市场的变化及时调整。

　　在更加重视供给侧结构性改革的当下，我们必须承认作为生产大国如何向消费大国转变，仍是重要课题。供给侧结构性改革在任何时候都需要与需求侧管理相互配合。本书从供给侧的住房制度改革和需求侧的住房消费引导两个方面，对中国房地产市场发展进行了全面论述，所搭建的理论分析框架、涉及的研究内容、得出的研究结论，既体现了理论研究的基础性和前瞻性，又体现了应用研究的时效性和可操作性。（作者为南京大学原党委书记、教授）