政局趋稳，投资热情走高

　　今年2月，郑雯雯生平第一次来到柬埔寨。

　　她的身份是北京一家房地产开发企业的商业策划。她所属的企业在柬埔寨最重要的港口城市西哈努克港投资了一个房地产项目，已于今年开工建设。

　　近年来，越来越多的中国投资商开始到海外进行直接投资，在柬埔寨的中企正是这一群体中的代表之一。

　　据郑雯雯介绍，该住宅项目所在的西港经济特区，近年来迎来了大量的中国资本和中国人，纷纷在当地投资建设，带动当地经济发展。

　　在更早前，众多中国企业已经纷纷抢滩金边。另一家中国房企在柬埔寨的营销总监郭敏介绍称，他们的企业原先主要承建大型工程，随着近年目睹众多中企纷纷“进军”柬埔寨房地产市场，去年该企业专门成立了一家200多人的房地产公司，投身于金边的一个大型住宅区项目。

　　紧跟着开发商脚步纷至沓来的，是国内嗅觉灵敏的投资客们。据郑雯雯和郭敏介绍，目前来柬埔寨买房的70-80%都是中国人，多来自北上广深和沿海城市。

　　“每天都有近百人的看房团来，成交率也很高。”郑雯雯说道。

　　张广生还透露，“这两天又传出最新的消息，政府正在规划金边的三环，大家投资热情一下子都高了。”

　　金边的在建房屋越来越多的中国投资者进入柬埔寨房地产市场，也使得该国的投资安全和风险评估引人关注。与许多新兴市场一样，柬埔寨市场面临的最大风险之一来自于政治风险。7月29日即将举行的柬埔寨大选则是众多投资客观望的一个重要节点。

　　尽管在过去20多年里的历次大选中，现任首相洪森所领导的柬埔寨人民党均获得胜利。然而在2013年的最近一次大选中，柬埔寨反对党“救国党”一举赢下123个国会席位中的55席，与获得68席的人民党仅差13席。

　　去年11月，柬埔寨最高法院裁决解散该反对党，并禁止该党118人五年内参政。在今年2月底的参议院选举中，柬埔寨人民党赢得了62个议席中的58席。

　　“我们预计柬埔寨人民党将再次赢得今年的选举，并且不会发生重大的冲突。只要人民党继续执政，柬埔寨房地产市场不会受到严重的影响。”全球风险管理公司化险咨询亚太区高级合伙人曹嘉荣（Dane Chamorro）说。

　　曹嘉荣表示，像其他一些东南亚国家（如马来西亚）一样，每次选举中反对派支持的份额都会有所增加。这有可能使得柬埔寨政府采取进一步措施以削弱其势力，而这种情况如果持续越长，就越有可能造成一些社会和政治波动。

　　为什么是柬埔寨

　　中国资本进入柬埔寨房地产业其实早已有迹可循。

　　根据全球海外房产平台居外网董事CEO罗雪欣介绍，中国买家对东南亚国家房产的兴趣在过去几年逐年递增。目前，泰国是中国买家最心仪的置业国家，而其他东南亚国家的咨询量增幅也在呈快速上升趋势。

　　“我们发现，今年前5个月中国买家对泰国、马来西亚、越南和菲律宾房产的询盘量，均已接近各国去年全年询盘总量。”罗雪欣说。

　　与此同时，中国买家对柬埔寨房的咨询量也在逐年上升，2017年的咨询量是2016年的3倍。2018年第一季度询盘量，与去年第4季度数量接近， 比去年同期增涨187%。

　　这一现象的背后，显示出的是近年来中国买家对全球房地产投资的变化轨迹。

　　“近年来，由于国内房地产限购限贷，同时随着传统国外投资市场诸如北美、澳大利亚等地出现过热情况，这些国家陆续出台针对外国买家的诸多限制，使得中国买家需要寻找新的投资对象。离中国较近，较熟悉又价格相对便宜的东南亚国家则成为了首选。”泰国最大的房产销售门户网站Dot Property Group业务总经理纳特·福特（Natt Ford）解释道。

　　福特说，中国买家对泰国房地产投资的热潮在2014年左右达到一个高峰，目前泰国的市场已经逐渐饱和，而经济快速增长的柬埔寨、越南等国成为了新的目标。

　　柬埔寨房地产网站CEO汤姆·奥沙利文（Tom Osullivan）则认为，柬埔寨给庞大的中国白领阶层提供了一个海外投资的机会。据他介绍，去年这个时候，他的网站仅有5%流量来自中国，而目前这一数字是40%。

　　另一方面，柬埔寨出色的综合投资素质也是吸引中国投资者的重要因素。

　　目前，柬埔寨的发展速度已远超新加坡、泰国等东盟国家，甚至追上了中国近几年的发展速度。同时该国人口结构非常年轻化，全国平均年龄只有27岁，超过70%的人年纪在34岁以下，失业率仅0.55%。

　　《全球房地产指南》分析指出，柬埔寨近年来房地产市场持续稳定增长，以首都金边为例，房价平均涨幅已高达15%，核心区域平均租金回报率高达10.8%。

　　在政策方面，柬埔寨全国通用美元进行结算，抗风险能力非常强，并且对外国人购房限制极小。长期在柬埔寨居住的中国人张广生和曾海君对此感受最深，目前两人均已在当地置业。

　　作为东盟十国的地理中心，柬埔寨的重要战略意义毋庸置疑。柬埔寨政府提出的《2015-2025工业发展计划》，与中国的“一带一路”倡议互相契合，是中柬两国最佳的双赢结合点，也大大提升了中国企业在柬埔寨的投资信心，随之而来的就是中国投资客。

　　“中国买家对中国与柬埔寨的关系信心十足，中国人相信柬埔寨会搭上中国经济发展的便车，抓住‘一带一路’的机遇，象中国那样的快速发展经济。中国人对即将举行的大选对房地产市场有何影响基本上没有担忧，相信不少买家在大选过后会出手投资。”罗雪欣说道。