在人多地少、交通拥堵的我国各大城市，推行街区制对于提高土地利用率、缓解城市拥堵具有现实意义

　　《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《意见》提出，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区（2月22日《新京报》）。

　　大概10年前，有一场辩论的主题是“开放式小区与封闭式小区哪个更好”，笔者曾参与现场辩论，辩论的结果当然是各有利弊。从上述《意见》看，今后新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；而已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。也就是说，今后所有住宅小区都将是开放式小区，即便这种小区有某些缺点，也必须开放。

　　在人多地少、交通拥堵的我国各大城市，推行街区制对于提高土地利用率、缓解城市拥堵具有现实意义。很多西方国家城市实行的就是街区制。而在我国城市，面积超大的封闭式住宅小区随处可见，即便某些小区规划有市政路，实际上也变成小区专利。因此，即便开放住宅小区会给物管、安保等带来难题，会影响居住舒适度，也有必要推行。

　　不过，推行街区制需要打消各种顾虑。比如，住宅小区开放之后小区居民会有多种担心，如居住环境嘈杂、安全缺乏保障等，这需要有关方面出台配套解决办法，否则，会影响城市的宜居指数。再比如，开发商会担心影响业主居住品质，继而影响楼盘销售和价格，同时，物业公司也担心管理难度大，管理成本高，需要打消开发商与物业公司的顾虑。尤其是，当一个住宅小区开放后，小区部分土地实际上从业主用地变成了城市公共用地，而承担小区土地出让金的却是全体业主，那么，对于已建成的小区，开放之后是否补偿全体业主？同时，今后新建住宅小区是开放式的，与土地有关的税费是否也要相应下调？这些问题恐怕都会引发讨论。可见，开放住宅小区不是拆围墙拆大门这么简单，还需兴利去弊。

　　另外，无论是老住宅小区还是今后新建住宅小区，开放的标准具体是什么，这显然需要科学论证。众所周知，老住宅小区有很多内部道路，哪些可以公共化，哪些还是小区化，这需要相关标准；新建小区内的路网如何规划，也需要相关标准。也就是说，推广街区制首先对城市规划提出更高要求，既要考虑小区业主利益，也要兼顾公共性。

　　在笔者看来，上述《意见》意味着我国房地产市场由此会发生深刻变革，在规划方面，今后或许不会再批准超大面积小区，而且小区规划都将是开放式的；在土地出让方面，会把小区内部道路公共化作为土地出让条件之一，还会限制大块土地出让；在销售方面，也要明确小区内部道路哪些是公共路；在物业管理方面，要围绕开放式小区重新制定物管制度等。

　　要想让《意见》落地，除了要完善配套制度，还需要某些单位、某些小区、某些开发商率先示范。最理想的示范者是机关大院、公务员小区、高档住宅小区；国有房企、大型房企要在新开发的小区中率先推行街区制。除了推广街区制外，《意见》还有很多亮点，如针对建筑贪大、媚洋、求怪，指出“防止片面追求建筑外观形象”。再如，针对公交换乘不便，指出“城区公交站点500米内全覆盖”，这些安排都值得期待。