春节过后，全国一二线城市的楼市又再进入亢奋模式：上海有市民“裹着被子”半夜排队抢房、一个豪宅项目352套房一天就卖完；北京大兴黄村的一个地块拍卖楼面价达到每平方米4.7万元，有11.4平方米学区房售价高达530万元；深圳2月份新房成交均价再创新高，同比增长72.12%，新建商品住宅成交数和面积同比分别增长172.54%和183.24%……

　　一线和部分二线城市因其地理位置、产业结构和公共资源的相对优越，对外地人极具吸引力，需求相对旺盛，由此支撑房价坚挺；再加上公积金贷款门槛降低额度提高，央行连续降息降准，二套房贷首付比例下调以及营业税免征期五年改两年等政策利好，降低了购房者的买房成本与贷款难度，也刺激了市场需求。

　　然而，从住房租售比、房价收入比和住房库存比等数据来看，无法解释某些城市骤然出现的房价凌厉升势。

　　人为制造市场恐慌是一个合理的解释。据媒体披露，一些开发商和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，诱导买家恐慌性入市。比如，有记者特地去“裹被买房”的“案发现场”探盘，发现“冷冷清清空空荡荡”，售楼员说：“我们还有房源可售。”

　　非理性加杠杆是一个更合理的解释。深圳市房地产研究中心主任王峰认为，这一轮房价上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10％涨至目前的25％。投机者除足额使用银行贷款外，还通过众筹、首付贷、个人间小额借贷（P2P）等高杠杆房地产理财产品筹集炒房资金。据媒体报道，有人通过众筹凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费，持有深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋4个月，出售后净赚45万元，收益率达77%.

　　通过众筹、首付贷等方式非理性加杠杆，不仅突破了按揭贷款政策规定的首付比例，也加重了购房者的偿债负担，更加大了银行按揭贷款的风险——当投机者面临亏损时，弃房断供的风险更大。这种通过场外配资入场投机的非理性加杠杆，因房价上行遮蔽了风险，效仿者贪婪远胜恐惧纷纷入市，造成风险积聚；一旦房价下行风险暴露，恐惧又远胜贪婪纷纷离场，从而造成风险爆发。A股在场外配资的非理性加杠杆炒作下暴涨暴跌，就是一个鲜活的例证。海通证券首席经济学家李迅雷直言：“去年股市的教训应该吸取，千股跌停对于加杠杆的投资者而言，惨不忍睹。这些热钱说来就来，说走就走。因此，货币现象就是泡沫现象。股市没有盈利支撑，房价则没有人口支撑。”

　　最新统计显示，去年上海有将近15万外来人口净流出，为近40年来首次。从全国来看，流动人口规模从去年开始下降。也就是说，从农村流入到城镇地区、流入到非农产业就业的劳动力总量在下降，这种情况更突出反映在某些大城市。人口在流出，房价仍飙升，楼市很可能成为少数人加杠杆炒作的“富人游戏”；而非理性加杠杆又必然直接或间接涉及银行等金融机构，从而直接或间接积聚金融风险。

　　当楼市进入亢奋模式，对政府来说，当谨防楼市非理性加杠杆所带来的金融风险；对购房者来说，当谨防非理性加杠杆入市后的负资产风险。