住建部门要综合各方面的信息判断约定的租金是否合理,对于续租的,如果出租人涨房价,必须要有法定理由,否则视为违法

　　记者近日从住房和城乡建设部获悉,住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,这是我国首次专门对住房租赁和销售进行的规范。征求意见稿主要内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理及法律责任等。明确规定,出租人不得单方面提高租金,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同(5月22日《法制日报》)。

　　关于住房租赁行为的法律规范,目前主要包括城市房屋租赁管理办法、合同法。这些规定多是对住房租赁合同的形式、内容作出规范,涉及监督管理住房租赁的则不健全,由此导致住房租赁市场乱象丛生、缺乏规范。有租房经历的人几乎都有一部租房血泪史。

　　毋庸置疑,在住房租赁双方,承租人常常处于弱势地位,随时都有可能被迫搬家,出租人涨房租则是很多承租人被迫搬家的主要原因。这种现象在经济发达的大城市可以说是时时在上演。俗话说安居方能乐业。搬家和找房耗时耗力,如果时刻担心被房东扫地出门,出租人怎么能够安心工作、快乐生活?这种不安稳状态给很多来城市打拼的年轻人造成心理创伤,颠沛流离的生活让他们在大城市的冷漠中煎熬。

　　为遏制出租人挟房要价行为,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》规定,住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。这可以说是我国首次拟通过行政立法向随意涨房租的行为说“不”,意义深远。但笔者认为还有进一步完善的空间。

　　《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》之所以对住房租赁加以规范,主要就是为了让租赁双方建立长期稳定、公平合理的关系,其对于挟房要价的禁止性规定,是被限制在租赁合同之内,并没有完全跳出合同法的框架,难以有效遏制挟房要价行为,难以实现立法的根本目的。有些出租人为实现涨房租的目的,可以采取查看房屋、上门收房租等恶意骚扰的行为迫使承租人接受涨房租；还有些出租人故意将租赁合同的期限约定很短,并迫使承租人接受约定,如果承租人在合同到期之后续租,承租人就借机涨房租。遵规守法的承租人在刻意刁难的承租人面前处于绝对的劣势,甚至毫无还手之力,目前法律法规尚未对出租人的此类行为作出规范。即便能依法举报,承租人通常也不愿意举报,因为举报就意味要和出租人翻脸,可能被打击报复不说,还要面对重新找房、再次搬家的困扰。

　　遏制出租人挟房要价,应跳出合同法,从行政监管的层面规范住房租赁市场。应严格落实城市房屋租赁管理办法,要求所有房屋出租人要将租赁合同进行备案,否则就认定为违法行为并进行经济处罚。同时,备案手续要尽可能的网络化、公开化,降低备案成本并让承租人能够快捷查询,还要明确“先备案再入住”的基本原则。住建部门要综合各方面的信息判断约定的租金是否合理,对于续租的,如果出租人涨房价,必须要有法定理由,否则视为违法。承租人可以在退房之后对出租人在约定之外多收房租的行为进行举报,防止出租人隐瞒收取房租的真实情况。或许唯有做到以上这些,才能更好实现政策的预期目标。