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业主与物管是雇佣关系,也应该是平等关系。在小区广告问题上,权利要厘清,账目要算清,收益不能成为“糊涂账”。
沈阳市中级法院不久前公布2015年十大经典案例,其中一个案例称,当地一小区物管私自占用26万余元小区广告收入,法院最终依法判决26万元广告费归全体业主共有。记者走访广州市内多个居民小区,对于这些电梯广告的收益与支出,多数市民表示“毫不知情”。面对记者的采访,多数小区物管则表示“钱都用在小区建设上”,至于账目明细,他们不愿公开。
广告无孔不入,哪怕回到小区、走进电梯,没有进入家门之前,都不能免除商业广告的轰炸。各式简易展板、张贴海报已经很LOW了,稍为像样的小区,挂墙式及LED式商业广告随处可见,楼盘、旅游、汽车、餐饮、家装、教育培训等视频反复播放,日久生厌。大家都知道天下没有免费午餐,广告也不可能无缘无故进入咱们居住的小区,但又有多少人知这些广告为物管带来多少收益,这些收益本来应该归谁?物管当然不会告诉你,因为这是他们的“灰色收入”之一。普通业主就算知道也没办法,维权成本高、收益小,还可能自己惹一身麻烦。
城市小区不仅有居住功能,还有经济价值,且潜力越来越大。譬如户外广告,不少藏身闹市的小区,户外广告价值高,一年能收不少钱,这些钱也往往流进物管腰包。此前,国内也有小区业主与物管较真,追问小区户外广告收入去处,甚至闹上法庭。比如占用小区道路、绿化用地等公共场地,或利用一些产权不明晰停车位提供停车服务,物管向车主收取的停车费,多半也“袋袋平安”。甚至,停车费想提就提,态度生硬,根本不考虑业主感受,冲突时有发生。再如利用小区会所、公共用房进行经营或对外出租,收益也往往成为“糊涂账”。
在这方面,应该说,法律并没有缺席。根据《物权法》相关规定,小区外墙、电梯等共用设施设备属于全体业主共同所有,业主享有共有和共同管理的权利。因此,相关广告收入也应全部归业主所有。包括占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,亦属全体业主共有。物管本来是业主请来的管家,结果却是“管家”替我们收账,并偷偷地据为己有,这是不应该的。法律边界如此清晰,现实为何如此尴尬?可谓冰冻三尺,物管行业不规范、外部监管不到位、业主权益保障难等都有关系。以外部监管为例,就小区广告执法而言,房管局、工商局、公安局、城管局……还是其他部门?公众并没有得到清晰的指引。
小区广告作为一种市场行为,本来可以由市场调节,市场主体平等协商,未必需要行政力量强力介入,问题恰恰在于,小区业主这个市场主体的不确定性与弱势地位(与物管相对而言)。一者,从全国范围来看,成立业主委员会的小区并不多,分散的业主无法与物管平等对话;二者,零散维权成本高、收益小,不符合成本核算;三者,就算成立了业主委员会,它的作用依然受到极大局限,因为不是法人,不能成为民事诉讼主体。2013年,民政部与温州市民政局商定探索业主大会管理新模式,就从这点破题,将两个小区业委会核准登记为社团法人,具有独立法人资格,从而可以参与诉讼。理论上,给业主赋权,助益业主维权。
小区化生存历史不算长,管理未尽完美可以理解。业主与物管是雇佣关系,也应该是平等关系,相互尊重、相互成全才能和谐共处。在小区广告问题上,权利要厘清,账目要算清,至于如何使用,大可商榷,给物管一定回报也未尝不可。
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