案情

2008年9月26日，赵某与苏某订立房屋买卖合同，其主要内容是：赵某将自己所有的面积75平方米（房屋产权证记载）的楼房卖给苏某，每平方米价格3800元。依合同约定，苏某交房款85000元后，赵某在15日内将该房屋交给了苏某，而后苏某向赵某再交15万元房款，45天内双方办理完房屋过户手续后，苏某将余款全部结清。在整个房屋买卖、履行过程中，双方均按合同约定进行并未发生任何争议。

2010年11月底的一天，苏某与一名搞建筑的朋友在家里谈起了该房屋的买卖情况，这个朋友认为该房屋面积肯定不足75平方米。于是，苏某委托某房屋司法鉴定部门对所购房屋进行测量，测算结果为72.8建筑平方米(加上了公摊面积)。拿到这个结果后，苏某即找到赵某，要求退还短少的2.2平方米的房款。但赵某认为自己买房时就是按这个面积交纳的费用，因此不同意退款。苏某遂向法院提起诉讼，要求被告苏某返还多收的房款8360元和房屋测量费用1200元。然而，法院审理后作出判决，驳回了原告苏某的全部诉讼请求。

释法

该案判决后，苏某甚为不解：司法鉴定部门已经对房屋面积作出了鉴定结论，法院为什么对其诉求却不予支持？

该案主审法官对此作出解释。

法官说，该案是一起房屋买卖合同纠纷案，案情并不复杂。被告赵某交付的房屋面积短少2.2平方米是有证据证明的，被告苏某虽然辩称自己买房屋时即是按照房产证上的面积交纳的房款，房屋产权证也是这样记录的，但房屋面积并不能以产权证的记载为准。那么，法院为什么会作出驳回原告诉求的判决呢？这是因为，房屋面积是否符合合同约定，仅是“量”的问题，而我国《合同法》第158条对买卖合同的相关检验规定是：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知出卖人或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”

本案中，原告、被告双方显然没有约定对房屋数量、质量等约定检验期间，双方对发生的“量”的纠纷，则应当依照《合同法》的上述规定处理，即原告苏某应当在“在发现或者应当发现房屋的面积“缩水”合理期间内通知出卖人”，但这个期间必须是在收到房屋的两年之内。因此，法院对苏某作出驳回原告苏某的诉讼请求是有法律依据的。

主审法官提醒，房屋买卖一般所涉及交易的钱款数额都比较大，所以购房人一定要谨慎行事，更不要错过维权时机。

王超才 周玉文