最近，全国多地发生暴雨天气，再次引起大家对极端天气的关注。由于气象灾害在我国各地发生越来越频繁，因此经常发生房屋在暴风雨侵袭后出现毁损、漏水等情况，从而引发部分房东与租户、楼门上下邻里、市政与市民之间的房产损害纠纷。那么，发生类似情况责任到底应该由谁来承担？

房子坏了房东与租户该谁修 ？

案例 ：

今年初，小王承租了老张的一套一居室老房子。一天，一场来势迅猛的风雨过后，房屋靠窗一边的墙面及地板均被暴雨冲刷、浸泡，使小王无法正常使用该房屋。小王认为房东老张应该把房子修好，而且还应当减少租金或延长租期。老张却认为是小王没有关窗造成雨飘进屋内致使侧墙及地板损坏，其非但不应该承担修缮义务，反而应当由小王承担损害赔偿责任。

二人争执不下，无奈的小王自行找人进行维修，但要求老张支付施工费用。老张不肯，于是小王将老张诉至法院。经司法鉴定发现房屋的损坏是老张的房屋渗透所致，与没关窗户无关。最终法院判定老张支付小王的修缮费用并降低租金费用。

法官解析 ：

根据我国合同法有关租赁的规定，出租人应当履行租赁房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。而且承租人在租赁房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当然，承租人也应妥善使用及保管租赁房屋，因使用及保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

区分究竟由房东还是租户承担赔偿责任的关键，要看房屋毁损的实质原因，如果是房屋自然耗损或毁损，包括像暴风雨侵袭那样的自然灾害造成的，均应由房东自行承担修缮责任，但是如果是由于租户使用不当或违约使用造成的，则应由租户承担赔偿责任。

当然，如果房东与租户在出租合同中有特别约定，明确约定房屋的自然耗损及意外毁损仍由租户自行修缮的话，则租户履行修缮责任系来自约定的拘束效力，租户不得反悔，也不得以修缮义务系法定义务为由拒绝履行。

此外，房东履行修缮责任影响租户正常使用房屋的，减价或延期也是合同法等价有偿的体现，因此，老张在承担修缮责任或承担转化为代为履行的支付义务的同时履行减价义务也是于法有据的。

楼下房屋被淹楼上邻居该当何责 ？

案例 ：

老李与老陈是上下楼邻居，在一天雨后，老陈发现自己房屋天花板浸透了，而且还不停滴水，把他的卧室地板、床铺被褥都浸坏了。老陈猜想是老李家没有关好窗户，导致渗漏到他家，于是跑到老李家查看。他发现老李家地板有点湿，于是要求老李赔偿损失。老李认为他家只是地板被淋湿并没有淹没，不可能是他家地板渗漏到老陈家的，一口否决了老陈的要求。

两人争执不下，老陈将老李告上了法院，要求老李赔偿损失。后经司法鉴定发现，是老李楼上邻居老王家地板被飘雨淹没后沿着侧墙裂缝隔层渗透到老陈家引起的，因该楼存在工程质量问题，而且尚在保修期，于是法院最终判决老王及楼盘开发商分别承担相应的赔偿责任。

法官解析 ：

根据我国侵权责任法的规定，财产损害侵权责任的构成中因果关系要件是其中重要的法律要件，其往往决定了诉讼主体的正误及责任是否构成。法律上的因果关系是一个复杂的理论体系，但对于老百姓而言，因果关系往往被简化为“与谁有关”这样的公式，而可能忽视因果关系真实的情况，于是就会发生像老陈告老李那样的情况。

在房屋渗水造成财产损害的案件中，渗水原因是查清事实的关键，由于房屋结构是一个复杂的系统，造成渗水的原因可能是多方面的。因此，房屋渗水绝不是起诉楼上业主那么简单，而应根据损害发生的实质因果关系正确确定诉讼主体及责任主体，然后按照不同责任主体侵权行为的具体性质确定其承担不同性质的侵权责任。

房屋被大树砸坏市政要埋单

案例 ：

赵奶奶住在老城区的一个平房里，房屋旁边有棵大树。一次雨后，大树主干折断，正好把赵奶奶的屋顶砸出个大窟窿，还砸坏了屋里的部分财产。

赵奶奶找到市政管理林木的公司要求赔偿损失。该公司表示可以出于人道主义帮助赵奶奶修复房顶，但是认为大树发生折断系暴风雨造成，纯属不可抗力，该公司没有过错，不同意赔偿损失。

为了讨个说法，赵奶奶将市政公司诉至法院。法院经审理查明，大树因发生严重病虫害，只要稍有外力就会折断，该公司疏于管理存在过错，最终判决该公司承担侵权赔偿责任。

法官解析 ：

根据我国侵权责任法的规定，因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。但是，因不可抗力造成他人损害的，不承担责任。法律另有规定的，依照其规定。

在暴风雨来袭的情况下，确实经常发生林木折断砸坏房屋的情况，林木的所有人或管理人也通常引用不可抗力免责条款主张责任阻却，但是，不可抗力必须是不可预见、不可避免并不可克服的客观情况，且应当是造成房屋损害的唯一原因才能成为林木所有者或管理者主张自己没有过错应当免责的法定事由。如果暴风雨只是触发因素或引致因素，而树木尤其是树木主干的折断系主要因发生严重虫蛀或腐朽，且必然会发生折断的情形，则不构成不可抗力，林木管理者不能援引不可抗力免责。

实践中，只要发生暴风雨等自然灾害且引发了损害后果，当事人都会简单认为发生了不可抗力事件，应一律免责，而容易忽视不可抗力在损害发生起到的实质作用及参与程度等问题，天灾的背后往往隐藏着真正的人祸，因此，被害人应当擦亮眼睛，拿起法律的武器，正确地维护受损的房产权益。

作者单位：北京市海淀区法院