物尽其用 民尽其力

——民法典物权编亮点解析

　　编者按：

　　民法典是一个国家法治文明的鲜明标识，也是其民族精神的立法表达。编纂一部符合我国国情、体例科学、结构严谨、规范合理、内容协调一致的民法典，是新中国成立以来几代人的夙愿。党的十八届四中全会明确提出编纂民法典。经过数年来各方面艰苦细致的工作，一部具有中国特色、体现时代特点、反映人民意愿的民法典终于问世。相较于风车水磨时代的《法国民法典》和工业化社会初期的《德国民法典》，诞生于世界百年未有大变局之下的新中国第一部民法典，有着怎样的亮点、看点，如何回应和解决民生热点，如何彰显以人为本的价值理念？

　　有恒产者有恒心。物权是民事主体依法享有的重要财产权，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）物权编规定了各类财产关系的物权制度，在民法典各分编中排在第一编，重要性可见一斑。民法典按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，进一步完善了物权制度。

　　完善建筑物区分所有权，助力建设美好家园

　　党的十八届三中全会提出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。城乡社区处于国家治理体系的最基层，犹如神经末梢。实现国家治理体系和治理能力现代化，离不开城乡社区治理的现代化。因此，民法典物权编格外注重保障业主建筑物区分所有权的实现，以激发社区自治的活力。

　　（一）打破维修资金“沉睡”状态，维修资金惠及业主

　　公共维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题，影响着业主权利的行使。民法典以维护业主权益为遵循，打出“组合拳”，直面并解决现实问题。首先，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，民法典第二百七十八条将物权法第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。其次，第二百八十一条在物权法第七十九条的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，以示维修资金可用之处的广泛性。再者，第二百八十一条明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。较物权法增加了“定期”二字，对物业服务企业等主体施加明确的义务，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。

　　（二）优化业主团体表决规则，鼓励业主参与自治

　　业主团体开会难、表决难等问题严重制约着社区自治的开展。其中一个原因是，在业主共同决定事项的表决规则上，物权法第七十六条对于业主决议的通过条件过于严苛，要求业主人数与专有部分面积的“双三分之二”。虽然物权法的立法目的是为了兼顾保护普通业主（人数多数）和大业主（面积多数）的利益，但由此也导致团体决议通过的门槛过高，实践中业主团体的决议难以满足双三分之二的条件，产生了如维修资金使用难等问题，更限制了业主的社区自治。

　　因此，民法典降低了决议通过的门槛，对表决规则作出了两个重要修改。首先，根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”；其次，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得以有效解决。

　　（三）细化“住改商”规则，还业主生活安宁

　　生活在同一小区的业主，其相互之间形成紧密的共同体关系，共同体关系的舒适、安宁、便捷等决定着每个业主的生活质量。在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。物权法第七十七条曾规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。司法实践中有将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意进行抗辩，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条曾对此进行明确。民法典将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。当然，由于改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围和程度不同，利害关系业主的范围并不能一概而论，需具体情况具体分析。

　　（四）规制共有部分利用，维护业主的共同权益

　　在审判实践中，建筑物区分所有权纠纷往往是围绕共有部分展开的，业主共有权时常受到侵害。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款曾规定，物业服务企业等擅自进行经营性活动，权利人可以要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。民法典对上述司法解释的规定作出有益吸收并完善，在第二百八十二条中明确指出，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的共同利益。

　　充实用益物权体系，助力增进民生福祉

　　（一）落实承包地“三权分置”，推进农业农村现代化

　　三农问题关系国计民生。党的十九大报告明确提出，要巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度。2018年修订的农村土地承包法正式在法律层面上确定农村土地承包地“三权分置”，土地承包经营权只有本集体经济组织的承包农户才能取得和保有，是实现承包农户不因流转而失去保障的基本政策目标的工具；而土地经营权是市场化的财产权，其权利主体没有身份限制，是发展多种形式的适度规模经营、保障经营主体的稳定经营预期的法权载体。

　　民法典在土地承包经营权部分贯彻了近年来“三权分置”的改革成果。第三百三十九条明确了土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第三百四十条明确，土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障。第三百四十一条明确，流转期限为五年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。此外，农村土地承包法第四十七条还就土地经营权的融资担保作出了规定，极大地释放了土地经营权的融资潜力，解决了农民融资难、融资贵的问题。因此相应的，民法典物权编担保物权分编删除了关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。

　　民法典在土地承包经营权法权配置上的变化也会对司法实践产生较大的影响。例如，目前在民事案由中，并没有与土地经营权相匹配的案由，因此修订民事案由规定时应增加土地经营权纠纷，但土地经营权的性质存在债权说与物权说两种观点，这影响到土地经营权纠纷究竟是物权纠纷还是债权纠纷的定位，并直接影响着法律适用；此外，就土地经营权的融资担保，农村土地承包法并没有表明土地经营权的担保究竟是抵押还是质押。上述问题或需后续的司法解释进一步明确。

　　（二）新增居住权，实现 “居者有其屋”

　　党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，民法典在用益物权中新增居住权，规定居住权可以依照合同、遗嘱设立；以无偿为原则；居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。这些规定体现了居住权的人身性和保障性，立足于满足“居者有其屋”“住有所居”的朴素追求。居住权的增加也贯彻了物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大程度地发挥其效用。

　　居住权这一新增的用益物权将会带来各方面的变化。例如，在涉及房屋交易中，居住权将成为交易当事人间需予以重点关注的对象，房屋之上存在的居住权将对当事人间的交易目的、交易过程以及权利义务产生重要影响；在产业发展上，居住权或带动以房养老模式的发展，为其提供制度保障；同时居住权的灵活性也能为廉租房、公租房等既有住房模式提供法治支持。

　　对于居住权人的基本权利与义务，依照物权的基本法理，居住权人一般应享有基于房屋而享有的专有权与共有权；就居住权存续期间房屋的修缮费用负担问题，比较法上往往区分“正常修缮”和“特殊修缮”，前者一般由居住权人负担，后者由房屋所有权人负担；理论上，居住权的效力除及于居住权人之外，还应当可以扩展至居住权人的家庭成员、由其雇佣的保姆、护理人员等共同居住者等。裁判实践中就居住权人的权利义务，可依照当事人间合同约定、合同解释规则、继承编与婚姻家庭编的相关规则确定，司法解释亦可作出更为细化的规定。