中工时评：一线城市房价松动说明了啥？

本网评论员 曹茂竹

　　北京单月二手住宅价格涨幅再创新低。6月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格指数显示，5月，北京二手住宅价格环比下降0.9%，跌幅全国第一，创下2012年2月以来新低。而上海、深圳房价也出现两年来首次环比下跌。（《新京报》6月19日消息）

　　这是一线城市房价首次呈现疲态。此前，尽管二三线城市的房地产市场下行压力增大，但不少专家表示一线城市房价仍然在上涨。而今，一线城市房价开始松动，意味着房地产市场在经历阵痛期时，一线城市恐将不能置身事外。

　　针对今年以来房地产市场的变动，政府提出双向调控，为保证个人首套房贷央行提出了窗口指导，均体现了本届政府保证住房刚性需求，打击投机性需求，促进房地产市场持续健康发展的总体思路。

　　一线城市的房地产市场历来是投资者的风水宝地，投机性需求是高房价的幕后推手之一。去年北京家庭的住房空置率为19.5%，而截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，这意味着，城镇家庭的基本住房需求已经实现，现阶段相当一部分新增需求实为投机性需求，而刚性需求已经疲弱。此次房价转向，或为一线城市投资性需求的退出以及房价理性回归提供契机。

　　不少专家认为目前我国的城镇化率不足50%，城镇化进程将为房地产市场持续释放刚需潜力。但无论是从短期还是长期来看，城镇化非但不会进一步推高房价，反而有助于房价回归理性。

　　现阶段，中国的城镇化突出表现在人口向一线城市聚集形成大量外来人口，然而这部分外来人口难以形成有效需求。一方面是因为相当一部分外来人口缺乏购买力，另一方面，现在社会保障、医疗、教育等都与户籍绑定，在大城市加强户籍限制的背景下，外来人口即便具有购买力，也难以在大城市长期居留，因而普遍缺乏购房意愿。购买力和购买意愿缺少任何一个，都无法构成有效需求。

　　从长期看，未来城镇化的良性发展将引导人口合理流动，缓解大城市人口过度膨胀以及人地矛盾，有效地平衡资源的分配，进而有助于房价理性回归。

　　伴随着城镇化的加快，二三线城市规模扩大，就业机会增多，加之相较于大城市的低生活成本，吸引了不少人从北上广回到二三线城市。特别是对于农民工来说，如果在家门口实现就业获得不菲的收入显然是更好的选择。近年来，不少一线城市出现用工荒，一定程度上也是城镇化发展的结果。

　　另外，京津冀一体化、长江经济带等城市圈概念的提出，周边城市在与大城市联动发展的同时，将承接来自一线城市的产业转移，其中很大一部分是劳动密集性产业。城市圈的发展将有效分流一线城市的人口，进而降低大城市房地产市场的刚性需求。

　　因此，短期来看，城镇化导致的外来人口流入不足以形成一线城市房地产市场的有效需求；从长期来看，伴随着城镇化的发展，未来一线城市的房地产市场刚需将保持相对稳定。房价回归理性，住房还原其作为生活耐用品的本来属性，为大势所趋。