新一年房地产市场或存变数

　　陈炳才

　　对于新一年的房地产价格趋势，业界莫衷一是。上涨论者认为，地方政府的债务压力和土地招拍挂、推进城镇化等因素将继续推高房价，尤其是一线城市，房价难以下跌。下跌论者认为，房地产价格已经出现拐点，不动产登记和房产税试点扩大和立法等预期，将导致房价下跌。三四线城市住房供给已相对过剩，一些地方出现空城、“鬼城”，个别城市的房价大幅下跌可能会蔓延。

　　应该说，在一段时期内，我国依然存在推动房地产价格上涨的多种因素。比如，城镇化进程加快、城市家庭向中小型解构、人们普遍有住房改善的愿望等，特别是由于投资渠道方面的原因，资金大量流向房地产业，会推动房地产价格走高。

　　然而，不容忽视的是，诸多因素也在制约着房地产价格上涨。

　　一是房地产税。“土地财政”固然会抬高房地产价格，但地方财政困难也不是仅靠卖地一项就能完全解除的。如果财政困难较长时间得不到缓解，地方政府或将赞成和支持开征房地产税。随着财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，以及房地产保有环节的税负提高，都将对住宅购买和消费行为产生重大影响。

　　二是周期因素。房地产繁荣都具有周期性。从多方面因素来看，我国房地产的过度繁荣已到了转折阶段。若从1998年算起，我国房地产市场已经持续繁荣了两个7年的周期。

　　三是产供需关系的改变。今年1月至10月，我国住房销售大约840万套住宅，约可解决2400万左右的人口进入城镇，而实际城镇化的人口不到2000万。这表明，住房的供给超过了人口城镇化的需求，相当数量的住宅被用于投机和投资，住宅的供求状况发生了转变。有人或许认为未来城镇化速度会加快，但过高的房价却将极大地抑制人口城镇化进程。

　　四是利率市场化的影响。房地产企业筹集资金的利率达10%至15%，这是不可持续的，持续的时间越长，风险越大。目前，房地产的高利率导致大量资金涌入，带动了存款利率的上升和贷款利率的提高，使得购房者的贷款利息负担加重，贷款能力下降，银行能够放贷的表内资金也在减少。

　　此外，国际经验表明，房价持续上涨不是规律，只涨不跌不符合经济规律。

　　所以2014年房地产价格尚存变数。

　　（作者系国家行政学院决策咨询部副主任、研究员）