7月1日，有媒体报道郑州爆发街铺倒闭潮。此前，广州、东莞等地也曝出类似的情况，出现了比较严重的转租退租现象，有很多地方的铺位空置时间超过了6个月以上。有人说此举说明一铺养三代的时代已经过去，事实是这样吗？

　　有人把这一情况归咎于电商的出现。在许多人看来，实体店铺生意不佳，“罪魁祸首”就是电商，但情况也许远比这复杂。不可否认的是，伴随着电商冲击波，不少大小卖场、临街商铺均受到一定影响，其中尤以3C、服装、书店、日化等门店最为严重。事实上，不仅是沿街店铺，就连大公司的情况也并不乐观，根据现已公布的财报来看，半数百货业上市公司去年净利下滑，纷纷谋求转型。

　　实际上，近年来大幅调整的商业业态绝不在少数。当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，这不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。三益商业地产研究院副院长陈聪认为，随着移动互联网的发展，当消费变得更加碎片化时，传统购物中心的空间布局也将面临颠覆性改变。购物中心人流量大的区域，本来是实际消费发生的所在地，但如果无法在移动互联时代准确找到商铺的定位，一铺养三代很可能最终也沦为泡影。

　　业内人士总结称，书店、3C、电器、服饰、土特产、母婴用品、日化家居等，由于标准化程度高，价格信息越来越透明，因此受电商冲击较大；没法被电商取代的商铺，以餐饮、美发美容、宾馆酒店、医药店、玉石店、教育培训等体验式消费为主。

　　从表面看，所谓电商的冲击导致实体店受挤压，实质上，这并不仅仅是因为电商的相对价格优势所致，实体店自身的成本无法降下来也是另外一方面的原因。中国城镇的房价狂奔了十多年，据相关媒体报道，大多数门店都是因为受不了涨租而被关掉的，再加上其它水电、人工等成本越来越高，这部分很难转嫁给消费者。

　　在中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云看来，一边是开发商盲目拿地，大量建设购物中心，可另一边却是零售市场增长放缓，购物中心空置率居高不下，经营难度增大，同质化增加，两者极不相称。而在行业同质化、电商冲击及百货业利润下滑的形势下，商业地产出现过剩也就不言而喻。

　　中山大学岭南学院财政税务系主任林江对此观点也表示赞同，他认为中国所有城市的商业地产总量增加都很快，一些城市的商业体量呈井喷状，供给超过了正常需求。“商业竞争越来越激烈，不管它是电商还是实体店，打不过对手就会关门。这对消费者来说，只会更有利。”

　　不过，事情往往不只一面。虽然从宏观数据层面，电子商务产生的巨大成交额让实体零售业感受到了不小的压力，但面对日新月异的商业变局，越来越多的传统商铺经营者也意识到，与其被动接受，不如主动改变，开始积极拥抱“互联网+”……当然，实体店的探索绝不仅仅只有电商一条路，眼下各种商业综合体也不断推出一些新的优惠、品牌、业态，不断创新求变，以创造性地吸引客流。这也让不少投资者对一些优质、有潜力的商铺依然看好。RET睿意德商业地产研究中心的数据也印证了这些商铺投资者抱有信心并非盲目。根据研究数据显示，去年第三季度，我国实体商业仍然占据绝对主导地位，拥有大部分市场份额。

　　因此，所谓投资商铺的一铺养三代，并非完全行不通，只是要看商圈的发展和培育程度。随着互联网的发展，投资商铺即赚钱的随意性越来越小，只有占据优势的商铺才能获得较高的投资回报率。