3月22日，围绕房地产泡沫、公务员改革以及武汉房地产走势等话题，知名财经评论家叶檀在武汉香格里拉大酒店接受了本报记者专访。

　　■泡沫要破就让它破，破了放出脓血、毒素，有时候反而于整个经济肌体有利。

　　■未来，如果遍布国内的城际高铁、轻轨交通周围，生活劳作着的，大多不是望房兴叹的穷人，而是有相当购买能力的中产阶层，那么中国现今的种种经济问题都将迎刃而解，中国房地产的泡沫危机也将消弭、自愈。

　　■武汉人像20年前的温州人一样，敢为人先、锐意进取，东湖高新技术开发区、保税区，你想到的他们都敢干。武汉特有干劲，这是它引领经济的前提。

　　局部经济泡沫破掉不见得是坏事

　　记者：你一贯主张政府不要干预经济体能够承受的金融小危机与局部泡沫小破灭，这有哪些现实指向？

　　叶檀：美国经济学家塔勒布先生在其代表作《反脆弱：从不确定性中受益》中提出“用小崩溃换来大安全”的理论，我很欣赏这个理论。市场就像一个人，感冒时不一定非要服药，每年有一两次发烧，调动体内免疫系统，反而能够避免身体出大毛病。如果市场出了局部和可控的毛病，政府完全可以而且应该不去抢救。

　　判断经济泡沫的局部性和整体性，主要看两点：一是要看这个泡沫会不会对整个金融业造成难以修复的影响；二是要看这个泡沫是否已经被以投资的方式打包销售，扩散到全局。如果不是这样，那就是可接受的局部泡沫，就不必去抢救。让市场起决定作用，政府不用把所有事情都管起来。比如鄂尔多斯、温州、宁波奉化等地出现了房地产局部市场崩盘、资金链断裂。泡沫要破就让它破，破了放出脓血、毒素，有时候反而于整个经济肌体有利。

　　记者：你如何看待央行强调对支付宝、理财通、余额宝等互联网金融产品可能产生的市场风险进行引导和防范？

　　叶檀：这主要是因为余额宝等网络支付方式的热度，影响了传统银行业利率的调控，对传统的金融管理模式造成了危机。国有银行还没有找到应对的方式和处置能力。

　　至于说所谓的“资金安全”考量，据我了解，网络金融交易目前主要以二维码、手机终端等科技手段为依托，这恰恰就是大数据技术的优势，从整体来看，其坏账率很低。

　　记者：房地产投资，一段时间被认为是稳赚不赔的买卖，房地产企业这样认为，银行这样认为，购房者也这样认为，对此你怎么看？这里面的市场风险有多大、信任成本有多高？又该如何应对？

　　叶檀：当前房地产市场已经走向分化，过去的长期上升态势也将发生改变。央行与地方政府不再兜底了，稳赚不赔的时代已经结束。现在房地产交易链上的各方都面临风险。其中，政府的风险相对较低，它只是一个生地变熟地的过程。而开发商与购房者的风险相对来说会越来越高。

　　宁波奉化的兴润置业，高价拿地后资金链断裂崩盘。这就像击鼓传花，房地产传到谁手里崩盘，谁就得为泡沫买单。况且，现在房地产市场的短期预期很模糊，政府正试图让更多的投资者习惯风险，同时严控系统性风险，维持经济增长的底线。每一个投资者、购买者可能都得谨慎为之。

　　中国经济的出路在于自我革命

　　记者：今年是全面深化改革元年，经济改革与人事改革密不可分，对目前的公务员改革你怎么看？它会像有的学者所说的那样，引起新一轮公务员“下海潮”吗？

　　叶檀：至少到目前为止，公务员改革对体制还没有根本性触动，这样的话，公务员还是肥缺。人事改革历来都是最难最难的，公务员改革，有时越改人越多。究其原因，一是原先的公务员改革常常不到位，今天精简了机构，明天又增加更多编制。这就跟中国股市一样，没有退出机制，总是越积越多。二是政府对公共生活的干预过多，什么都要管一管，人少了能“忙”得过来吗？

　　公务员“下海潮”根本不可能出现。上世纪九十年代，市场的投资回报率达到百分之十几甚至二十，多高啊。现在的市场投资回报率才百分之三，而且投资风险巨大。绝大多数公务员是不会下海游泳的。公务员的“职业溢价”短期下行，长期会上行，公务员付出的只是等待的时间，而他们最不缺的就是时间。现在，我们只能寄希望于改革触动深层利益，真正实现权力的自我革命。

　　记者：劳动力成本上升、融资成本上升、产能过剩成为企业三大挑战，一些企业面临很多困难。依你之见，中国经济的出路在哪儿，未来二十年最优的发展预期是什么？

　　叶檀：唯一的出路已成社会共识，那就是自我革命、释放出制度改革的红利，让市场起决定性作用，充分依靠市场的内生动力。但是，自我革命谈何容易？

　　未来最坏的预期显然就是整个经济全面崩盘，那对每个人都将造成巨大的负面影响。最好的预期就是高房价、高物价被民众收入的提高稀释掉；大量的房地产存量靠中产阶层的兴起消化掉。这就要求我们以深化改革释放更多的经济利好，创造更多的创业机会、更宽阔的阶层流动渠道、更能藏富于民的经济政策等等。

　　未来，如果遍布国内的城际高铁、轻轨交通周围，生活劳作着的，大多不是望房兴叹的穷人，而是有相当购买能力的中产阶层，那么中国现今的种种经济问题都将迎刃而解，中国房地产的泡沫危机也将消弭、自愈。而这，可能需要我们进行上十年的改革实践。

　　看好武汉经济，需注意商业地产过剩

　　记者：你怎么看湖北武汉及其经济？

　　叶檀：我来过武汉很多次，每次都觉得变化很大。乘车途径武汉的CBD，根本看不出这与其他城市的CBD有什么不一样。武汉的商业地产一是特色不明显，二是有过剩倾向。

　　现在武汉人均商业面积已经超过1.1平米，未来五年大规模推向市场的，还有上百万平米的商业面积。这个供应，有的能够做起来，有的恐怕不行。目前武汉有的核心楼盘周边步行街七八层空铺，有的铺怎么也做不起来，这是过剩的表现。如果这种供应的过剩不引起重视，整个经济都可能被拖累。

　　不过客观地说，我一直看好武汉经济。第一，武汉人像20年前的温州人一样，敢为人先、锐意进取，东湖高新技术开发区、保税区，你想到的他们都敢干。武汉特有干劲，这是它引领经济的前提。从区位优势上讲，武汉位于中部城市群中心。更重要的是，武汉拥有长江之便。中国的脊梁是沿着长江走的，大江大湖在武汉，南水北调工程在湖北。此外，武汉的消费能力很强。武汉的人均GDP在全国很靠前，武汉居民的人均餐饮消费额在全国也很靠前。综合以上几点，我认为，只要处置得当，武汉未来的经济发展是可以预期的。

　　记者：你觉得，类似武汉这样的中心大城市房地产会出问题吗？

　　叶檀：武汉现在的房地产存量比较大，需要完成一个存量释放与资金压力累进之间的赛跑。跑赢了，风险就会烟消云散；跑不赢，就可能殃及池鱼。武汉的房地产市场如果出了问题，蝴蝶的翅膀就会煽动起来，武汉周边的中小城市会受到巨大冲击。这是因为，一旦泡沫破灭，省城周围的人流、资金流就会集中过来，周边中小城市房地产的价值就会缩水。

　　冰层断裂并不是来自中心，而是周边的薄弱部分。从全国范围来看，现在政府、投资者以及开发商都有些浮躁。总想着赚快钱，赶紧建、赶紧卖，而没有长远的规划与打算，这恐怕是亟待正视的问题。