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从房契到房产证的演变
卢涛 李开周//www.workercn.cn2013-12-04来源:北京日报
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  清朝时出现分期付款

  满清前期朝廷对旗人施行的是免费分房政策,原则上,一品官分20间,二品官分15间,三品官分12间,四品官分10间,五品官分7间,六品官分4间,八品官分3间,九品官和没有品级、没有工作的普通旗人每人分两间,只要是旗人,人人有房住。

  后来公房不够分了,旗人内部苦乐不均,清廷开始搞“房改”,免费分房变成了福利购房——朝廷按优惠价把公房卖给旗人,一家只许买一所,不许多买,不许骗购。然而即使按优惠价,也有一些旗人买不起,不能一次缴清房款,于是从乾隆年间起允许分期付款,房款在千两以上的,可以首付一半,剩下的8年之内付清。嘉庆即位后,旗人分期购房成为定例,无论总价多少,都是首付一半,还款期限则视房款而定,500两以上的7年付清,300两以上的6年付清,100两以上的5年付清,如果房款在100两以下,限4年付清。

  乾嘉时期旗人分期购买公房无需付给朝廷利息,只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了,这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

  进入民国,分期购房不常见,按揭购房却在上海出现过。民国16年,著名中医陈存仁在上海老城区买房,一幢两层小楼,卖方喊价25000块大洋,陈存仁手头只有5000块,从朋友那儿借了10000块,钱还是不够,只好先签房契,然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押,替陈存仁付清了余款,陈存仁住进新房之后,再向钱庄还本付息。什么时候清账,什么时候拿走房契,这就是典型的按揭购房,只不过当时办理按揭的是钱庄,而不是银行。也有银行提供按揭服务的,像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行,都有按揭项目。

  整个民国,可以按揭购房的城市只有上海,所以1936年3月4日的《申报》评论说:在上海买房跟在其他城市买房不一样,在其他城市买房,必须攒够全款,所以房地产交易量不大,房价也不是很高;而在上海,“以三四成之垫本,即可购置产业,向中外行商押抵六七成之借款”,只需要首付30%到40%,就能去中外金融机构办理按揭,买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀,房价畸高,原因之一就是可以按揭。

  现代房产证可指纹加密

  凭房契作为房屋所有权凭证的局面,是在民国32年开始出现变化的。这一年,上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法,在上海全市范围内推出“执业证”制度,土地或房屋的所有人可以拿着地契、房契到土地局办理“土地执业证”或“房屋执业证”。

  1949年新中国成立之后,曾经一度颁发过“房产执照”。1950年夏,新中国颁布了《中华人民共和国土地改革法》,在广大农村地区进行了轰轰烈烈的土改运动,1952年土改基本完成,政府开始向房屋所有人颁发“土地房产所有证”。

  从上世纪80年代初开始,很多地方开始换发房产证和土地证。1997年,国家要求各地统一发放房屋所有权证。这时候的房产证加设了防伪标志,并开始出现了共有人这一栏。因为以前的房产执照、土地房产所有证等证件上的名字往往只有一个人,该证上所载的人就是该房子的主人。1997年统一换发的房产证则允许有两个以上的名字,共有人一栏有的记载夫妻,有的记载父母子女,还有的记载其他共有人。登记部门在发放房产证的时候,对记载了共有人的还会再发放一个房屋共有权证。

  随着科学技术的不断进步与发展,房产证的防伪措施开始不断升级。2008年,北京市开始进行指纹、肖像房产证加密试点,市民可自愿选择是否加密,需要收费120元。如果房产证采用了这些加密措施,那么在房产交易时,工作人员将开启专业设备,查看现场持证人与《房屋所有权证》上密押膜的数码肖像是否一致,并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。肖像、指纹验证成功后,方可进行房产交易。

  2013年4月,北京市住房和城乡建设委员会称,为防止虚假房屋买卖等行为,保障房屋交易安全,今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码,房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时,须提供密码才可办理。

  五花八门

  国外房产如何买卖?

  国外房产交易以二手房为主,那么国外二手房是如何买卖的呢?

  美国 旧房子便宜非常抢手

  美国人买房子,对周围的环境很挑剔,而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说,符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区,在这种地段基本没有新建的房子,都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子,那价格也绝对不是一般人能承受的。因此,在美国买房子,大多是买二手房。

  在美国,近年来开发的新房大多建在新开发区,距市中心较远,交通多有不便,价格又比旧房子高出不少,因此,二手房市场中的老房子最受消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房,如果价格在30万美元以内,那么一定非常抢手,因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。

  在美国,贷款买房是最主要的购房形式。如果你是美国公民,只要能够提交相应的信用证明,比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等,就可以在银行轻松贷到购房款。

  澳大利亚 二手房多为花园洋房

  澳大利亚的居住条件居世界领先地位,平均每2.7人拥有一套住宅,平均每套住宅的居住面积是187平方米。澳大利亚典型的住房是带花园的独立住宅,即中国人所说的花园洋房,住宅都有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、淋浴等基本起居设施。

  澳大利亚的住房不管是新房还是二手房,一般都装修齐全,购房人基本不必再额外开支。在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买,贷款金额可占到整个房价的95%,贷款期限长达25年。

  法国 郊区二手房价廉但费事

  法国住房紧张,仅54%的法国人有自己的房子,其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府兴建的低租金住宅,专门提供给那些低收入家庭居住。不过,如果个人购买住房的话,政府会提供住房抵押贷款,并根据各个家庭的收入和人口情况给予补贴。

  虽然近年来法国政府加大了新房的建设力度,出现了一批新的住宅,但由于价格不菲,房屋市场还是租赁占了优势。当然,也有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房,那些独立小楼式的住宅非常好卖。但是,这样的旧房大多需要经过自己装修才能居住,可以说价格便宜,但很费精力。

  英国 七八年就换一次房

  在英国,70%的人拥有自己的住房,不过,英国人经常弃旧从新,每隔七八年就要换一次房子,因此二手房市场很活跃。在英国中央银行降息的带动下,住房贷款利率不断下降,任何人,只要有职业和工资收入,都可申请抵押贷款,贷款期限一般为25年,这使得英国的住房市场更趋完善。

  德国 租房市场有价目表

  对普通德国人来说,要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明,德国有实力购房的人不足半数,大多数德国人选择租房住,因此二手房市场不活跃。为了增加租房价格的透明度,德国多数城市都制定了一个叫“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价,但最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表很有权威性,就连法院在判决有关住房租金纠纷案中也会参照。

  (柯欣)

  历史经典

  苏东坡烧房契

  据《梁溪漫志》记载,苏东坡从儋县向北回来,选择住在阳羡,邵民瞻给他推荐了一套价值五十万铜钱的房子,苏东坡用尽身上所有的钱刚能买下,并选择了个吉利的日子住进新家。

  后苏东坡与邵民瞻在月下散步,偶然到了一个村子,听到有个老妇人哭得很伤心,便推开门进去,苏东坡看见老妇人仍然在自顾自地哭泣,就问她为何哭泣。老妇人说:“我有一套房子,世世代代传了几百年,但我的儿子不肖,卖给了别人,现在我搬到这儿来了,住了百年的旧房子永远没了,怎能不痛心?”苏东坡问她的那套房子在哪儿,得知正是自己刚买的房子。

  闻听此言,苏东坡立刻安慰老妇人:“你的房子是我买的,不用太悲伤,现在我把屋子还给你。”苏东坡随即叫人拿来买房的凭据,当着老妇人面烧了。第二天苏东坡叫老妇人的儿子接他母亲回到原来的住所,竟然不索取所花之钱。(陆承)

  奇闻逸事

  古代卖房多为“捎带手”

  古代房子的第一代业主,一般都是自主建房,也就是说,这套住房最开始不是从市场上买来的,而是业主自己盖的。房子盖好后,因为种种原因,卖给第二代业主,然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说,从战国到明清,中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房,也不存在产权年限一说。

  到隋唐时,有人盖好房子后,或租或卖,从某种意义上讲,他们可算是最早的“开发商”了。有个叫窦乂的人,就是其中的佼佼者。窦乂很小的时候就死了爹娘,跟着舅舅一块儿生活。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱,后来有了80万钱的身家,就开始向“房地产”行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池,面积有十几亩,闲置七八年了,一直没人买。窦乂把它买了下来,雇人填平,在上面盖了20间店铺,租给波斯人做生意,平均每天都能收上来几千钱的房租。

  再后来,窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球,于是斥资70万钱买下一块地,又花30万钱把这块地建成一片马球场,送给了李晟。李晟很高兴,从此跟窦乂结成死党,有求必应。有这种靠山保驾,窦乂发得更快了,不到40岁就成了长安首富,人称“窦半城”。

  除了像窦乂这样的“开发商”,古代的“开发商”还有一些相当于今天的“公务员”、“退休干部”等,甚至官府自己就是“开发商”。比如北宋有个“修完京城所”,这个机构本来只能修筑城墙和宫殿,后来城墙修得差不多了,宫殿也盖得够豪华了,这个机构就开始转型,开始给朝廷搞创收。怎么搞创收呢?“修完京城所”向朝廷请示,划拨给他们大片地皮,他们在上面盖住宅、盖店铺,盖好了,有的卖给老百姓,有的赁给老百姓,给国库做了很大贡献。

  这些“开发商”都不专门从事房地产开发,也就是说,他们搞房产开发只是多元化经营的“捎带手”,没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末,中国一直没有职业的“开发商”,都是业余的。

  (李开周)

  追根溯源

  青铜器记载的地产交易

  根据考古实物和历史文献证明,中国在西周时就出现了土地交易,在战国时就有房屋买卖。

  在一个名字叫“盉”的西周青铜器上,就刻有一段关于地产交易的铭文。意思大致是:公元前919年农历三月,一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人,换来了价值100串贝壳的几件奢侈品,包括两块玉、一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。

  在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后,也就是周厉王32年,又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。这次记录的是周厉王买地的事。周厉王为扩建王宫,买下一个叫鬲从的人的地,没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账,周厉王派人对鬲从说:“你别怕,我一定会照价付款的,如果我赖账,就让上天罚我被流放好了。”这在当时是个很毒的誓。

  周厉王买地花了多少钱,铭文上没写。有人买地,有人卖地,说明当时除了有土地抵押,还存在土地买卖,房地产市场已经有了雏形。

  (李开周)

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