清代“八旗制度”以严密的组织形式实现了旗人社会的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下获得，住房也不例外。

    ●旗人住宅政策的出现

    旗人住宅的出现，与八旗制度有着密不可分的关系。顺治入关后，八旗精锐集中驻守北京，朝廷为数十万进京的八旗兵民提供禄米、俸银、住宅、田产。经过“圈地”和对汉人的驱赶，清廷控制了北京内城和西北郊区的大片田宅，形成“满汉分城”的局面。据顺治年间八旗“定甲八万”的说法，按最低配额每人2间计，清初圈占内城房屋约为16万间。

    除王公贵族入住明代勋戚留下的宅院外，其他人等按照官阶高低，确定相应的住房待遇标准。所有旗民一律按照八旗驻防方位在内城分区居住，即“镶黄，安定门内；正黄，德胜门内；正白，东直门内；镶白，朝阳门内；正红，西直门内；镶红，阜成门内；正蓝，崇文门内；镶蓝，宣武门内。星罗棋布，不杂厕也”。郊区圆明园等皇家园林周边，还建有大量旗营房，供健锐营、圆明园护军营、火器营（合称“外三营”）兵民居住，兼有护卫皇家园林的功能。外火器营住房一律青砖盖瓦，平房朝阳，方砖铺地，院墙以西山特产虎皮石砌成，都有前大后小的院子。护军营在内城分方位驻扎，房屋有四合院式，也有三合院或排房。

    旗人住宅大多为官方筹资兴建，由以四大厂商（兴、隆、广、丰）为代表的京城木厂承建。到17世纪末，迁入内城的旗人增多，旗人家庭人口膨胀，原有住房已不敷分配。康熙三十五年，清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千间”，总共造房1.6万间。不过，据《八旗营房租户应守规则》规定：“每年如有修理之处，应归该租户自行办理，本部概不发款协济。”官方不负责维护和保养。

    综上所述，清代的旗人住宅政策，是从八旗驻防京城的军事需要出发，在特定群体内无偿分配国有住宅的住房保障政策，是17至18世纪解决旗人生计的主要途径之一。

    ●旗人住宅体制实施的目的

    旗人住宅的房源来自官方，由国家通过左右翼统领衙门统一调拨，无偿分配给旗人兵民。国家拥有产权，旗人只有居住权，既不能随意处置旗人住宅，也不能购买外城汉人的私宅。显然，旗人住宅体制并非单纯的社会福利，而是从制度上将旗人禁锢在旗籍，世代当兵，使其所居住的房屋与清代北京城区原始的房地产市场脱钩。此外，清廷以征收契税的方式，承认外城居民的住房私有权，允其自由交易。这样，在北京的内城和外城，就形成了住宅国有、私有并存，旗人保障、汉人不保障的双重模式。在住房制度上，清廷采取的是“以汉治汉，以旗治旗”的政策。

    然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以来的社会现实促使了旗人住宅私有化进程的起步。其一，入关以后，旗人逐渐将住宅、田产纳入“私产”观念的范畴。其二，长期的和平生活，导致少数旗人飞黄腾达，多数旗人缺乏立功得赏的机会，贫富差距日益悬殊，加之不少旗人没有一技之长，只能坐吃俸禄，一旦家道中落、遭遇天灾或子孙分家，难免陷于破产境地，不得不私自出卖出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，势必造成住房紧张。

    在旗人住宅短缺，无房旗人日增，国家无力分配的情况下，康熙二十年八月，朝廷不得不允许“汉军有职无职人员愿在关厢居住者，听其居住；满洲、蒙古内年老有意休致官员，愿在关厢居住者，亦听其居住”。这实际上结束了满汉分城居住的制度禁锢，客观上默认了旗人购置外城和城郊汉民住宅的合法性。另外，由于旗人日趋贫困化，白契（交易双方私相授受而未经官府税契的文书）买卖和旗人住宅典卖，已经越发成为朝廷必须正视的普遍现象。

    ●旗人住宅政策的消亡

    “旗民交产”，即旗人与汉人相互交易住宅所有权。18至19世纪，旗人生计开销逐渐成为清廷挥之不去的财政包袱。直至道光五年，朝廷出台“准许旗人自谋生计”政策，不仅促成了对百万旗人在户籍和人身自由的制度性松绑，而且为“旗民交产”的逐步合法化创造了历史性机遇。

    深重的民族危机和财政危机，令咸丰以后的清廷陷入困境。旗人与汉人以白契进行私下交易的案例日益增多，朝廷无力遏制，只能退而求次，承认“旗民交产”的合法性，从旗人住宅交易中收取契税，补贴财政收入。至此，旗人住宅实现了真正的所有权私有化和市场化。民国初年的《清室优待条件》尽管愿意接管清廷遗留的八旗生计难题，但回避了旗人的住房供应问题。出售给私人的旗人住宅，彻底丧失了其原有性质。旗人住宅的概念逐渐淡出了历史。

    旗人住宅的私有化及其衰亡，给北京城带来的最大变化，就是内城、外城隔绝状态的解除。出于改善生活的考虑，大批汉民进入内城，购置旗人住宅定居；出于生计考虑，不少旗人放弃内城的老宅，到外城购置或租赁住房，过起紧张、朴素、贫困的生活。内外城界限的消失，满汉居民杂居局面的形成，有助于改善北京城市经济发展结构和拓展城市发展空间。旗人住宅的兴衰，在某种程度上对北京的城市建设和发展产生了深刻影响。

    （作者单位：国务院台办秘书局综合处）